住宅価格を構成する費用は何ですか?
9月22日の会議で、首相は、現在の住宅価格やマンション価格が高水準にあるという現実が、人々の住宅へのアクセスに大きな圧力をかけていると強調しました。
それでは、現在の住宅価格はどのような種類の費用を負担しているのでしょうか?
現在の商業住宅プロジェクトの投入コストについて分析したベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、プロジェクトを行うには、土地費の25%、プロジェクトが中心部に近いほど土地費が高くなり、不動産の価格、価値の40〜50%を占める黄金の場所が含まれると述べました。
次に、投資手続き費用が総費用の約5〜10%を占めており、手続きが長引くと15%もかかる可能性があります。資本費用は約5〜10%を占めています。
それに加えて、物価の高騰と労働者賃料の増加により、建設費(原材料、人件費、機械費)が押し上げられているグループもあります。
同様の見解で、ハノイの不動産会社(BDS)のグエン・タイン・トゥン社長は、現在のマンション販売価格は、用地取得料、土地使用料、インフラおよび建設費、資本費、借入金利、プロジェクト開発費、および投資家の粗利益などの主要な費用から構成されていると述べました。
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不動産企業は印象的な利益率で大きな利益を上げている
一部の上場不動産企業の財務報告書からの現実は、利益率がかなり高い水準にあることを示しています。一部の企業では、粗利益率が40〜50%、純利益率が約18〜25%に達しています。
これは、投入コストの増加を背景に、企業が依然として高い利益率を維持していることを示しています。つまり、製品の販売価格が市場で受け入れられ、企業が大きな利益を上げることを意味します。これも、市場の住宅価格が下落しにくい要因の1つです。
2025年9月25日午後に開催されたVWAS 2025ベトナム金融アドバイザーハイレベルフォーラムで、BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック氏も、BIDV総合教育研究研究所の統計を共有し、2024年には、上場不動産企業の税引後利益が1.1%減少し、株価が2%下落した(主に2024年の+31.1%のコスト増加による)と述べました。
2025年の最初の6ヶ月間で、上場不動産企業の税引後利益は前年同期比73%増加しました。株価は2024年末(2025年9月19日まで)と比較して+99.6%増加しました。これは、市場がかなり積極的に回復していることを示していますが、彼は高い価格を強調しています。
ルック氏は率直に次のように述べています。「「価格操作」の対象には、デベロッパー自身が意図的に価格を押し上げ、一部の仲介業者が共同で価格操作に参加し、不動産価格を押し上げています。」
記者の調査によると、ナムロン投資株式会社(証券コード:NLG)では、一連の大規模プロジェクトからの売上高のおかげで大幅な利益を上げています。
2024年、ナムロンは明確な成長を遂げた事業結果を記録しました。純収益は7兆9620億ドンに達し、前年の3兆1820億ドンの2倍の2倍でした。そのうち、土地、アパート、住宅、別荘の使用権の販売からの収益は6兆965億ドンに達し、2023年の2倍になりました。
2024年の販売原価は4兆138億ドンで、前年比で2.5倍に増加しました。土地、アパート、住宅、別荘からの原価は2兆9300億ドンでした。そのおかげで、売上総利益は3兆57億ドンに達し、前年の1兆6260億ドンのほぼ2倍になりました。売上総利益率は約4.25%に達し、つまり、製品販売からの売上総利益100ドンごとに42ドン以上の売上総利益を保持できました。これは、企業が達成
2024年、ナムロンはアパート、マンション、別荘などの主要プロジェクトをいくつか販売しました。FIDTの2024年分析報告書によると、ナムロンが達成した総売上高は5兆204億ドンです。この売上高は主にアカリプロジェクト(1 862億ドン)、サウスゲート(1 461億ドン)、カントー(642億ドン)、およびミズキ、イズミの一部に集中しています。
期間中、費用も大幅に増加しました。これには、財務費用331億ドン、販売費730億ドン、企業管理費651億ドンが含まれます。費用を差し引いた後、ナムロンの2024年通年の税引後利益は1兆387億ドンに達し、前年同期比73%増加しました。
したがって、2024年の同社の純利益率は19.2%に達しました。これは非常に印象的な数字であり、市場がまだ真に回復していない状況において、製品の収益性がかなり良好であることを示しています。
2025年前半に入ると、ナムロンは純収益が2兆63億ドンに達し、前年同期比4.5倍になりました。その大部分は依然として土地、アパート、住宅、別荘の販売プロジェクトからのものです。
資本金1兆3190億ドンで、ナムロンは7450億ドンの粗利益を達成し、粗利益率を約36.1%に引き上げました。これは2024年の水準よりも低いものの、不動産企業にとって依然として良好な比率です。
期間中の費用には、48億ドンの財務費用、121億ドンの販売費、85億ドンの企業管理費が含まれます。費用を差し引いた後、ナムロンは前年同期比22%増の2700億ドンの利益を報告しました。
Khang Dien住宅投資・事業株式会社(証券コード:KDH)も印象的な利益率を維持しています。
Khang Dienは、2024年の純収益が3兆278億ドンに達し、前年比57%増加したことを記録しました。その中で、不動産譲渡活動は引き続き大きな割合を占めており、3兆41億ドンで、前年同期比54%増加しました。売上原価は1兆539億ドンに達し、2023年の3倍です。不動産譲渡からの資本価格だけでも1兆93億ドンに達しました。そのおかげで、売上総利益は1兆739億ドンに達し、売上
年間の収入源は主に、純収益の98%以上、つまり3兆2000億ドン相当の引き渡しによるものであり、その中心はThe Classiaプロジェクトの残りの部分(約20%)とThe Priviaプロジェクトの製品の約60%です。一方、かなりの費用が発生したのは、財務費用216億ドン、販売費222億ドン、企業管理費2080億ドンです。
費用を差し引いた後、Khang Dienは2024年に8300億ドンの利益を報告し、前年比10%増加しました。今年の企業の純利益率は24.5%に達し、不動産企業にとってはかなり高い数字です。
2025年前半に入ると、Khang Dienの純収益は1兆5960億ドンに達し、前年同期比79%増加しました。その大部分は、不動産譲渡活動による1兆740億ドンの収益です。資本金は1兆48億ドン、不動産譲渡からの資本金は1兆24億ドンです。その結果、売上総利益は710億ドンに達し、売上総利益率は約40.3%に相当します。売上総利益の主な要因は、The Privia
期間中の費用は、財務費用101億ドン、販売費117億ドン、企業管理費110億ドン、法人所得税95億ドンで増加しました。これらの費用を差し引いた後、Khang Dienは上半期の利益が314億ドンに達し、前年同期比8.1%減少したと報告しました。それでも、企業の純利益率は今年上半期も約18%に達しました。
