供給の回復、製品構造のシフト
ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)が2026年4月15日午後に開催した「マクロ変動と再構築サイクル」をテーマにした2026年第1四半期不動産市場レポート発表会議で、ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)のファム・ティ・ミエン副所長は、2026年第1四半期に市場全体で約52,000戸の商業住宅不動産物件が販売されたと述べました。そのうち、新規供給は約38,000戸で、前期と比較してわずかに減少しましたが、2025年の同時期と比較して依然として2.5倍高いです。
供給構造は、集中状態から多極的な傾向、地域間のより均等な配分へと明確な変化を続けています。注目すべきは、中部地域が新しい住宅供給の26%を占めていることです。これは、土地基金、インフラ、都市開発の方向性の利点によるものです。
供給が回復しているにもかかわらず、不動産価格は、特に土地費、金融、原材料費などの投入コストの増加圧力により、依然として高い水準を維持しています。製品構成において、マンションは引き続き主要な割合を占めており、新規販売供給全体の67%に達しています。
供給の増加は、市場での競争力を徐々に高めており、同時に購入者にさらなる選択肢を提供しています。マンションセグメントの構造は、明確な調整を受けています。
高級および超高級アパートメントセグメントは、新規供給の約20%を占めるに過ぎず、2025年第4四半期と比較して20パーセントポイント減少しました。一方、高級アパートメントは53%と最大の割合を占め、前期と比較して29パーセントポイント増加し、主に衛星都市に集中しています。
中級セグメントは供給量の約27%を占めており、主な供給源はホーチミン市の郊外の省や都市から来ています。
特に注目すべきは、約20億〜30億ドンの価格帯の商業アパートメントセグメントが引き続き姿を消していることです。そのような状況下で、社会住宅は7,000戸以上の販売条件を満たす製品を記録し、商業住宅が満たすことができないギャップを埋めるのに貢献し、明るい兆しとして浮上しています。
購入者の慎重な心理
SGO Homesのレ・ディン・チュン社長兼ベトナム不動産市場調査・評価評議会副会長によると、一次市場では、販売価格は引き続き高水準を維持しており、投入コストの増加によりわずかに上昇傾向にあります。
対照的に、二次市場では、価格が局所的に調整され始めています。流動性はもはや単に価格が高いか低いかに依存するのではなく、製品の実際の使用価値とキャッシュフローの活用能力にますます依存しています。
テト(旧正月)休暇後、貸出金利が高水準を維持している状況下で、買い手の心理は年初3ヶ月でより慎重になっています。
特筆すべきは、高級マンションセグメントでは「損切り」取引が出現しているものの、財政的圧力が閾値に達しておらず、長期的な成長期待が依然として残っているため、多くはないことです。
ハノイでは、二次価格はわずかな調整を記録しました。売り出し価格は依然として高止まりしていますが、実際の取引価格はより柔軟な傾向があり、取引終了時間が長いため、流動性がそれほど強くない状況で投資家が価格期待を調整していることを反映しています。
一方、ホーチミン市とダナンでは、価格は依然として上昇傾向を維持しており、四半期ごとにそれぞれ約2%と4%の増加を示しており、主に計画、インフラ、および中長期的な価格上昇の余地に関する肯定的な期待によるものです。
需要が選択的なものに移行
流動性に関しては、市場全体で2026年第1四半期に約24,000件の取引が記録され、これは一次供給に対する吸収率47%に相当します。新規供給に対する吸収率は58%に達し、22,000件以上の取引に相当します。
前四半期と比較して、吸収率はわずかに低下しましたが、その一部は旧正月と重なったためです。しかし、市場は依然として大きな実需と投資家からの柔軟な金融支援政策のおかげで、有望な結果を維持しています。
金利水準と慎重な心理の影響下で、市場は「凍結」状態に陥らず、選択的な資金放出段階に移行しました。
VARS IREの調査によると、購入者の行動は明らかに変化しました。購入者はもはや群集心理を追い求めるのではなく、透明性のある法的根拠、優れた活用能力、および実際の居住ニーズに応える製品を優先します。
マンションは引き続き流動性を牽引するセグメントであり、総取引量の69%を占めています。このセグメントの新規供給吸収率は約60%に達し、約15,000件の取引に相当します。
取引は主にテト(旧正月)前に集中しており、供給源は2025年から展開される法的根拠が整ったプロジェクトから来ています。特に、競争力のある価格のプロジェクトでは、吸収率がほぼ100%を記録しています。
一方、インフラやユーティリティが不足している製品、特に多くの地域の土地は、引き続き低迷状態に陥っています。
