企業は困難を訴える
ホーチミン市では現在、商業サービス機能(ショップハウス、オフィステル、コンドテルなど)を配置した高層マンションプロジェクトが、特に住宅面積が商業サービス面積よりも大きな割合を占める場合、建築設計コンペを必須にしなければならないかどうかについて、依然として多くの議論があります。この問題について、計画建築局は、2019年建築法、政令06/2021/ND-CP、および通達06/2021/TT-BXDに基づいて、複合機能(オフィスとホテルを組み合わせたマンションなど)を持つ建物を公共事業のタイプに分類すると述べています。したがって、複合マンションプロジェクトが特別レベルまたはレベル1に属する規模である場合、建築法第17条第2項の規定に従って建築設計コンペを実施する必要があります。上記の方法で理解すれば、ホーチミン市内の商業およびサービス機能を統合したほとんどすべてのマンションプロジェクトは、建築設計コンペを組織する必要があります。 しかし、多くの専門家は、この理解は2019年建築法の精神に合致していないと指摘しています。なぜなら、法律第17条の規定には、特別レベルまたはレベル1の規模の公共事業のみが建築設計案の必須試験の対象となると明記されているからです。これら2つの条件は同時に満たされる必要があります。
一方、商業住宅プロジェクトは、商業・サービス機能が配置されていても、「依然として民間施設または複合施設であり、公共施設とは同義ではない」。ホーチミン市の不動産・建設企業の代表者は、上記のように2019年建築法の解釈を拡大すると、多くの手続きが発生し、企業は手続きを完了せざるを得なくなり、プロジェクトの実施に時間と費用が追加されると述べた。
言うまでもなく、これは仲介手続きを増加させ、投資準備期間をさらに3〜6ヶ月延長します。それに加えて、採用試験プロセスと採用試験の組織費用が発生し、資本コストが増加し、プロジェクトの財務効率に影響を与えます。
統一された規制が必要 ラオドン新聞の記者とのインタビューで、ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、現在、複合マンションプロジェクトに対する建築設計コンペに関連する規制の適用は、さまざまな解釈を生み出し、プロジェクトの実施プロセスにおいて地方自治体や企業に混乱を引き起こしていると述べました。重要な点は、現行の規制が「複合マンション」の概念に関連する法的文書間の統一性に欠けていることです。具体的には、政令06/2021/ND-CP、住宅法、および共同住宅に関する国家技術基準の規定は、住宅機能と複合施設の他の機能との間の床面積の割合を明確に定義しておらず、構造物を分類するための基礎としていません。
これは、2019年建築法の規定に従って建築設計案の試験を実施する必要がある建物の対象となるかどうかを判断する上で困難をもたらします。最近、経済・建設投資管理局は、ホーチミン市の不動産企業に回答書を送り、その中で、商業サービスエリアの一部が配置されたマンションは、公共事業ではなく、複合用途の住宅として依然として特定されると述べました。ただし、これは企業への個別の回答書にすぎないため、全国規模で統一的に適用する十分な根拠はありません。一方、HoREAからの情報によると、ホーチミン市人民委員会は現在、ホーチミン市建築管理規則の調整を検討しています。その中で、「複合用途のマンション」とは、総床面積の50%以上を占める居住機能を持つ建物の定義を提案する予定です。
逆に、商業、サービス、オフィス、またはホテルに割り当てられる面積が50%を超える場合、建物は公共施設グループに属する複合施設として特定されます。統一されたガイダンスの欠如は、多くのプロジェクトが手続きを完了するのに時間がかかり、費用が発生し、投資の進捗に影響を与えていることがわかります。
したがって、HoREAは建設省に対し、個別の回答文書にとどまらず、全国規模で統一的に適用するために、地方自治体に共通のガイダンス文書を早期に発行するよう提案しました。「この障害を取り除くことは、行政手続きを簡素化し、投資準備時間を短縮し、不動産市場がさらなる回復の勢いを必要としている状況において、住宅供給を促進する条件を作り出すのに役立ちます」とレ・ホアン・チャウ氏は意見を述べました。
