混合地を集約し、郊外で区画割り販売
記者の記録によると、イエンバイ湖地域(ハノイ市イエンバイコミューン)では、近年、投資家に販売するために区画に分割された多くの土地区画が出現しています。これらの土地区画の起源は主に、地元住民から購入した混合土地であり、その後、整地され、一時的な内部道路が開通し、新しい住宅地として販売されています。
この地域に住む人々は、土地区画の書類上は通常、個人名義であると述べています。しかし、多くのケースの背後には、宅地分譲のために土地を収集する不動産会社があります。注目すべきは、この地域には現在、管轄官庁によって承認された都市部または住宅地のプロジェクト計画がないことです。
投資目的で土地を購入したい人になりすまして、記者は地域で活動するいくつかの不動産仲介業者に連絡を取りました。ほとんどの仲介業者は、197 Dai La(ハノイ)に支店を持つLoc Son Ha不動産投資株式会社に関連する土地区画を紹介しました。
記者が連絡を取ったところ、この会社の従業員は土地を見るために熱心に直接招待しました。紹介によると、以前、企業はイエンバイ湖エリアに約40区画の土地を展開していました。しかし、これらの区画はすべて個人によって所有されており、通常は企業ではなく、投資家または会社の株主によって名義付けられています。
仲介業者によると、個人名義の登録は、取引および譲渡プロセスにおいて「手続きを容易にする」方法と見なされています。
記録時点では、イエンバイ湖周辺地域にはかなりの数の堅牢な住宅が現れています。一部の家は住居として使用され、他の家は週末の観光にサービスを提供するホームステイまたはリゾートとして利用されています。
インフラ整備、土地が住宅地になる前に手付金を受け取る
引き続き記者をイエンバイ湖から約500m離れた別の土地に案内したところ、仲介業者は、この土地は約1.3ヘクタールの面積があり、丘の麓にあり、土地利用目的の変更手続き中であると紹介しました。
紹介によると、土地は約25〜30区画に分割される予定で、各区画の広さは約300平方メートルです。そのうち約150平方メートルは住宅地、残りは庭園地です。ロックソンハ社の女性ブローカーは、宅地に変更するための書類を作成しており、2026年3月に正式に販売を開始する予定であると述べました。この人物はまた、企業が土地利用目的の変更のための書類を完成させていることを明らかにしました。
注目すべきは、法的手続きが完了していないにもかかわらず、土地はインフラ整備が開始されたことです。記者が土地の用途変更がまだ行われていないのに道路が開通した理由を尋ねると、「私たちはインフラと書類の両方を並行して行っています」と説明されました。
内部道路の開通を合法化するために、仲介業者は企業が「道路建設のための土地の寄付」という形式を適用していると述べています。書類上では、これは地域社会への貢献活動として示されています。しかし実際には、開通した道路は主に土地の区画割り販売に役立っています。
仲介業者の紹介によると、土地のインフラはアスファルト舗装されており、道路幅は約5mです。予想販売価格は1平方メートルあたり1300万〜1500万ドンで、300平方メートルの区画あたり約39億〜40億ドンに相当します。プロジェクトの法的手続きが完了していないため、現在、企業は「予約金」のみを受け取っています。各予約金は5000万ドンと提示されています。
不動産プロジェクトのような土地の買い占め、整地、道路建設、広告の現象に直面して、ケットノイ法律事務所の所長であるグエン・ゴック・フン弁護士は、購入者は特に注意する必要があると述べました。彼によると、多くの企業は、魅力的な方向で将来の開発または利便性の見通しを宣伝し、顧客に土地の価値と実際の法的地位について誤解を与えやすいと述べています。
「プロジェクトが取引条件を満たしていないにもかかわらず、完成したプロジェクトのように宣伝している場合、虚偽広告の兆候があります」とフン弁護士は述べました。
弁護士によると、購入者にとって最大のリスクは、土地が使用目的を変更できない場合、または個別の土地使用権証明書を発行するための区画分割の条件を満たしていない場合です。その場合、取引は多くの障害に遭遇し、紛争が発生する可能性さえあります。
区画を直接調査した後、その後数日間、記者はロックソンハ社の販売員から、イエンバイコミューンの約1.3ヘクタールの広さの土地でのインフラ整備の進捗状況に関する最新情報を受け取り続けました。
イエンバイコミューン経済局のレ・カイン・ズオン副局長は、地元当局が現地調査を実施したと述べました。調査の結果、関係機関は、元の目的での土地利用不能を引き起こす特殊な水面を持つ土地の埋め立て、破壊行為に対する違反処理記録を作成しました。
