デベロッパーが手付金を受け取る時期の変更を提案
ホーチミン市不動産協会(HoREA)は、不動産デポジット活動専用のいくつかの提案を含む、2023年不動産事業法改正の方向性に関する政府の提案書に関する意見書を提出しました。
不動産事業法(改正案)は現在も、投資家は将来形成される不動産の手付金、売買、またはリース購入契約を締結する権限を他の組織または個人に委任してはならないと規定しています。
この問題について意見を述べたHoREAは、投資家が手付金を受け取る時期を変更することを提案する見解を示しました。それによると、草案では、不動産が事業に投入される条件を満たしている場合、販売価格または賃貸購入価格の最大5%を徴収することが許可されています。
HoREAは、この基準まで待たなければならない場合、5%のデポジット制限はもはや本当に必要ないと述べています。なぜなら、その時点で投資家は将来形成される住宅の売買契約を締結し、契約額の最大30%を初回徴収できるからです。
HoREAの見解によると、不動産が事業条件を満たしている段階で手付金を支払うことは、投資家と顧客が民法の規定に従って自由に合意できるようにすることができます。
代わりに、この組織は、プロジェクトが投資方針の承認、投資家の承認を得た場合、または国家機関によって評価された基本設計があり、投資家が土地使用権に関する書類のいずれかを持っている場合に、より早く手付金を受け取る可能性をさらに拡大したいと考えています。最大手付金は、販売価格または賃貸購入価格の5%であり、最初の支払いに計算され、手付金の合意には、販売価格、賃貸購入価格が明確に記載されている必要があります。
HoREAは、早期にデポジットを支払うことは、「元の価格」で製品にアクセスし、デポジット契約で販売価格またはリース購入価格をすぐに「確定」する機会を生み出すと考えています。同時に、協会は、この段階で最大5%の受け取りを許可することは、プロジェクトが特定の法的マイルストーンに達しているため、顧客に「ほとんどリスクを引き起こさない」と評価しています。
不動産販売価格が影響を受ける可能性
しかし、一部の専門家は、上記の提案は、投資家が大量に「未熟な米を売る」状況につながり、紛争のリスクを引き起こし、リスクを買い手に押し付ける可能性があると述べています。DGキャピタルファンドの財務コンサルティングディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、提案が承認されれば、合法的なデポジットと違法な資金調達の境界線がより曖昧になる可能性があると述べています。
投資家は、プロジェクトがまだ非常に初期段階であるにもかかわらず、土地の引き渡し手続き、財政義務、建設許可が完了していないにもかかわらず、規制を利用して資金を徴収することができます。その場合、プロジェクトが遅延した場合、購入者が大部分のリスクを負うことになります。投資家は、後のプロジェクトからのキャッシュフローを使用して、前のプロジェクトの困難に対処することができます。手付金を受け取るコストが低いため、多くの代理店、取引所、投資家は、プロジェクトが販売条件を満たしたときに購入権を譲渡するために、大量の「手付金を抱える」ことに簡単に参加できます。
一部の見解では、そのような手付金の受け渡しは、「予約切れ、美しいコードの家がなくなり、正式な販売で価格が上昇する」などの情報を増加させる可能性があるとも示唆しています。これらの情報は、希少性の心理を生み出しやすく、購入者が機会を逃すことを心配し(FOMO)、プロジェクトに関する十分な情報がない場合でも、より迅速に資金を投入することを容認させます。
この現象が蔓延した場合、投機的な状況が非常に早くから形成され、販売開始前の段階で住宅価格が押し上げられる可能性があります。一方、実需のある購入者は製品へのアクセスがますます困難になります。
この提案に関連して、ホーチミン市弁護士協会のグエン・ダン・トゥ弁護士は、将来形成される住宅プロジェクトの場合、投資家はプロジェクトの進捗状況を決定し、法的手続きを完了し、建設を組織し、資金を調達し、法律の規定に従って販売条件を満たす側であると述べました。
一方、購入者はこれらの要素を完全に管理する能力がありません。企業は市場にアクセスし、プロジェクト開発のためのリソースを動員するためのより多くのツールを必要としていますが、購入者は自分が費やすお金が常に法律によって保護されていることを保証される必要があります。
したがって、グエン・ダン・トゥー弁護士の見解では、法律がデベロッパーにデポジットを受け取る権利を拡大する場合、同時に、企業がより円滑に市場にアクセスできるようにメカニズムを設計する必要があり、購入者は依然として支払われた金額に対して安全が保証されます。
