ラオドン紙とのインタビューで、ブライト・リーガル法律事務所のチャン・トゥアン・アイン所長弁護士は、人々が庭の土地、多年生作物の栽培地に勝手に家を建てたり、住宅を建てるために田んぼを平らにするために土を盛ったりする状況は依然として非常に一般的であり、特に都市化の過程にある郊外地域で顕著であると評価しました。
原則として、トラン・トゥアン・アイン弁護士は、土地使用者は土地を正しい目的で使用する義務があると述べました(2024年土地法第31条第1項)。土地利用目的を変更せずに農地に住宅を建設することは、2024年土地法第121条第1項に従って管轄の国家機関の許可を得る必要がある場合に該当する行為であり、許可されていない場合は土地法違反行為です。
トラン・トゥアン・アイン弁護士は、構築された期間は唯一の根拠ではなく、当然のことながら「合法化」するための根拠ではないと強調しました。決定事項は次のとおりです。
土地区画は、地方自治体の計画、土地利用計画に適合しているかどうか。その地域が住宅地として計画されており、管轄権限のある人民委員会によって承認された年間土地利用計画に含まれており、2024年土地法第116条の目的変更許可の根拠を満たしている場合、国民は2024年土地法第121条および第227条の規定に従って、住宅地への土地利用目的変更を申請する手続きを完全に行うことができます。
逆に、区画が厳重に保護する必要がある水田地帯、保護林地、プロジェクト計画地、公共事業用地などに位置している場合、建設されてから10年以上経っても、合法化する根拠がなく、解体を強制される危険性さえあります。
例外的なケースが1つあります。トラン・トゥアン・アイン弁護士は、次のように注意を促しています。2014年7月1日以前に国から土地を割り当てられ、賃貸され、土地使用権が承認された(つまり、違反行為があった)目的外の土地使用の場合、法律は2024年土地法第139条第3項に基づく土地使用権証明書の発行の検討について規定しています。
したがって、土地を使用している人が安定しており、土地利用計画に適合している場合、土地使用権証明書の発行が検討され、規定に従って財政義務を履行する必要があります。これは、「農地に長期住宅を建設する」場合に最も近い法的根拠であり、2024年土地法第138条(目的外使用の違反がない書類のない土地にのみ適用)とは異なります。さらに、政令123/2024/ND-CP第3条第4項によると、1993年10月15日以前に発生した違反は行政違反として処罰されないため、この場合の証明書の発行申請書類は、処罰に関連する書類を提出する必要もありません。特定のケースの適用は、地方の土地専門機関によって検証される必要があり、自己推測することはできません。
トゥアン・アイン弁護士は、通常の目的変更方法は次の手順で構成されていると述べています。
1. 書類の準備:様式による土地利用目的変更申請書、土地使用権証明書、身分証明書。
2. コミューン/区レベルのワンストップショップ部門または公共サービスポータルを通じて申請書を提出します。
3. 土地管理機能を持つ機関(支店/土地登記事務所)は、2024年土地法第116条および第122条に基づく目的変更条件を検査する - 特に水田、特別用途林/保護林/生産林については、目的変更許可には省人民評議会の決議が必要であることに注意する(第122条第1項)。
4. 財政義務(土地使用料)の特定。
5. 住民は土地使用料を支払い、目的変更許可決定を受け取り、住宅地登録証明書の発行/調整を受ける。
