地方・市の農業環境局が、現在の地価表と比べて価格が何倍にも上がる、2026年1月1日から発表・適用される最初の地価表の策定に関する報告書草案を発表してからも、地価問題は引き続き関心の高いテーマとなっている。
ベトナム不動産市場調査評価協会 (VARS IRE) によると、地価表は、財務上の義務や予算収入を計算する基礎として、また補償、支援、再定住の価格を決定する法的根拠の両方として、土地を国家管理する上で重要なツールです。したがって、地価表の作成は、市場の真の価値を反映するために、慎重かつ科学的に、合理的なロードマップに基づいて実行される必要があり、同時に混乱を引き起こしたり、人々や企業に経済的圧力を与えることを避けなければなりません。
VARS IREは、経済、金融、不動産の専門家や企業代表者の参加を得て、ライブとオンラインを組み合わせた形式で、地価リスト草案に関する詳細なディスカッションプログラムを企画しました。討論会では、新たな地価表の発行は市場の透明性と州価格と市場価格の差の縮小にとって避けられない措置であるとの意見が多かった。しかし、多くの分野での急激な増加は、人々、企業、銀行の信用活動に多くのリスクをもたらしています。
土地利用目的の変更、土地使用権証明書の発行、補償金や敷地の明け渡しを受ける手続きを行っている人々、特に世帯にとって、新価格表の適用は経済的義務を増大させることになる。使用目的の変更、赤本の発行、住宅の購入などにかかる費用は、平均的な所得の人々が支払える金額を超える可能性があり、補償や敷地の撤去が行われている地域での苦情や紛争のリスクが高まります。
一方、事業費構成の大きな割合を占める補償費や土地使用料が大幅に増加し、総投資額が増加すると、不動産事業は直撃を受けることになる。進行中のプロジェクトでは、コストが見積もりを上回った場合、企業は困難な立場に陥る可能性があります。まだ着工していないプロジェクトについては、資金計画がより慎重になるだろう。多くの中小企業は投資を一時停止または縮小しなければならない可能性があり、これにより市場、特にミッドレンジおよび手頃な価格のセグメントでの供給が減少するリスクが生じる可能性があります。
地価の上昇は、銀行が不良債権リスクを抑制するために担保評価の枠組みを調整し、貸出比率を引き締める必要があるため、信用活動にも影響を与える。住宅価格と所有コストの上昇は、特に初めて住宅ローンを借りる人にとって購買力を低下させる可能性があります。地価リストが実際の価値よりも速く上昇すると、評価額と市場との間の乖離が信用の質に影響を及ぼし、金融市場を不安定化させる可能性があります。
地方自治体にとって、新しい地価表は税金、手数料、土地使用料を通じて予算収入を増やすのに役立ち、インフラストラクチャーや都市美化に再投資することができます。しかし、地価更新に必要な書類の量は急増し、特に二層都市行政モデルがまだ完成途上の状況では、行政手続きの処理に過負荷が生じやすい。一方で、投資コストの増加により、特に同期的なインフラ投資がまだ受けられていない潜在的な分野では、投資環境の魅力が低下する可能性があります。
VARS IREの専門家らは、土地価格表は補償や用地整理などの特定の目的に適用される場合にのみ意味があるが、土地使用料の計算、競売、税金の計算など他の多くの目的に一般的に適用される場合、価格表は実用性を失うとコメントした。地価表の役割を決定するには、透明性、公平性、持続可能性という長期的な目標を目指す必要があります。
中央政府と地方との間の責任を明確に線引きする必要があり、国は統一された価格設定方法の枠組みを公布し、地方は現実に応じて運営し、調整する責任を負う。同時に、市場に「ショック」を与え、人々や企業に突然の影響を与えないよう、合理的な調整ロードマップを確保する必要がある。
2026年からの新しい地価表の公布は、土地管理における重要な前進だが、政策が効果的であるためには、リスク管理メカニズム、明確なロードマップ、そして国家、企業、国民の利益を調和させるための解決策が必要である。
