グエン・ヴァン・ディン弁護士(ハノイ弁護士会) - 不動産法曹専門家は、決議(2026年1月1日から施行)の17の注目すべき新しい点を、現行の土地法(2024年土地法)と比較して次のように統計しました。
1. 土地収用に関する3つのケースグループを追加します。(1)自由貿易区でのプロジェクト、国際金融センターでのプロジェクトを実施する場合。(2)土地使用権の受領に関する合意を通じてプロジェクトを実施する場合、期限切れになっても合意を完了する必要があり、土地面積の75%以上と土地所有者の75%以上が合意された場合、省レベル人民評議会は、残りの土地面積の収用を検討し、承認して投資家に引き渡します。(3)BT契約の支払いのための土地基金を作成するため。国家が土地を収用している組織の場合、生産と事業を継続するために土地を賃貸するため。(決議第3.2条に規定)
2. すべての目標(国家が土地を収用する際の土地関係の「投入」と、国家が土地を割り当て/賃貸する際の土地関係の「産出」の両方)に土地価格表の適用を拡大し、「具体的な土地価格」を無効にします。土地価格表と土地価格調整係数は、国家が土地を収用する際の土地使用料、土地賃貸料、および国民への補償金の計算の根拠として使用されます(決議第5条)。
3. 土地利用目的の変更時の土地使用料の減額に関する規定:同じ宅地の庭園、池、農地で、土地利用目的が宅地に変更された場合(およびその他の場合)、徴収額は次のとおりです。住宅地価格で計算された土地使用料と、地方の住宅地割当限度額内で使用目的が変更された土地面積に対する土地利用目的の変更許可決定時点の農地価格で計算された土地使用料の30%の差額。割当限度額を1回超えない範囲を超える土地面積の50%の差額。住宅地割当限度額の2回を超える土地面積の100%の差額。
優遇措置は、1世帯、個人(1区画あたり)に1回のみ適用されます。世帯、個人が2024年土地法が施行された時点(2024年8月1日)から新しい規定の適用日前(2026年1月1日)までに土地利用目的が変更された場合、「遡及」されます。国民が土地使用料を支払っていない場合、土地使用料が再計算されます(30%、50%の差額で計算されます)。国民が土地使用料を支払った場合(2024年土地法に基づく100%の差額で計算されます)、土地使用料が再計算され、国家から返済されます...(決議第10条2項、第4条10項)
4. 補償、支援、再定住計画が承認されていない場合、または再定住が実施されていない場合、土地収用を許可する。(1)国家重要プロジェクト、緊急公共投資プロジェクトを実施する場合、再定住が実施されていない場合(ただし、GPMB計画は公に掲示されている必要があります)。その他のプロジェクト(再定住が実施されていない場合)は、GPMB計画の承認前に土地使用者の75%以上が土地収用に同意した場合。(3)緊急公共投資プロジェクト、現地再定住プロジェクト、主要な建設ルートに従った再定住配置プロジェクト。省人民委員会に、仮住居の配置、期間、および仮住居費用を規定するよう指示する。(決議第3.3条、第3.4条)
5. 権限のある者がプロジェクトの進捗状況またはGPMBの進捗状況に従って土地収用を決定することを許可します(決議第3.5条)。
6. 土地の割り当て、賃貸権限のある者が、プロジェクトの進捗状況またはGPMBの進捗状況に従って土地の割り当て、賃貸を決定することを許可します(決議第4条)。
7. 土地使用者が一度払いの土地賃貸または年間払いの土地賃貸を選択できるようにすること。(決議第4.2条)
8. 省人民評議会の承認なしに、土地の割り当て、土地の賃貸、水田、森林地の他の目的への用途変更を許可する。(決議第4.3条)
9. 競売、入札を経ない土地の割り当て、賃貸の場合を追加する:(1)BT契約に支払われる土地。(2)国家が土地を収用する場合、国家資本を使用しない場合、投資方針の承認決定と投資家の承認/選択があった場合に該当するプロジェクトを実施する場合。(3)特に困難な社会経済状況にある地域におけるエネルギープロジェクト、商業、サービスに関連する観光プロジェクト。(決議第4.4条)
10. 住宅プロジェクトの土地使用権の競売の条件の軽減。都市部、農村部の住宅地プロジェクトの投資家選定のための入札の条件の軽減:区画計画(または区画計画を必要としない場合は全体計画)のみが必要です。(決議第4.5条、4.6条)
11. 解散、倒産した投資家に代わる新規投資家、プロジェクト譲渡を受けた投資家に対する土地使用期間の調整を許可する。新規投資家、プロジェクト譲渡を受けた投資家は、土地使用料、土地賃貸料を追加で支払う必要がある(決議第4条7)。
12. 土地収用通知期間を農業用地60日、非農業用地120日(2024年土地法の規定は90日と180日)に短縮する。補償、支援、再定住計画の公表期間を短縮する。GPMB計画について反対意見がある場合の対話期間を短縮する。(決議第3.9条)
13. 土地使用料、土地賃貸料の免除の場合、土地価格を決定する必要がなく、土地使用料、土地賃貸料を計算せず、免除を申請する手続きを実行しないことを明確にする。ただし、土地賃貸料が免除されるのは数年のみの場合を除く。2024年土地法と比較して、決議は、土地賃貸料が免除されるのは数年のみの場合を明確にし、土地の価格を決定し、土地賃貸料を計算する必要がある(決議第10条1)。
14. 年間賃貸料を支払う土地での資産売却の条件の軽減:建設許可証(建設許可を申請する必要がある場合)を取得した資産。詳細計画およびプロジェクトに従って建設が完了している。ただし、裁判所の判決または決定に従って実施する必要がある場合は除く... 2024年土地法第46条と比較して、決議は、登録された資産、つまりGCNで所有権を証明する必要のない資産も売却できるという条件を軽減しました(決議第11条1項)。
15. 土地使用者が住宅地または住宅地およびその他の土地のある土地の一部を通路として使用する場合、区画分割、区画統合を行う場合、通路として使用する土地面積の目的を変更する必要はありません。区画の一部の用途変更を許可する場合、区画分割を強制する必要はありません。土地の使用目的が同じでない場合、土地の使用形態が同じでない場合、土地の使用期間が同じでない場合の区画統合を許可します(決議第11.3条)。
16. 土地利用計画/計画システムの簡素化:中央政府直轄都市の5年間の土地利用計画(2026〜2030)を策定せず、地区レベルの土地利用計画、地区レベルの年間土地利用計画、コミューンレベルの土地利用計画/計画を策定しない。(決議第12.3条)
17. 埋め立て活動は、土地法第190.3条に規定されている地域(歴史文化遺跡、景勝地の保護区域...;自然遺産...;国立公園、自然保護区、種生物保護区...;港湾地域、埠頭前の水域...;河口および国防、安全保障目的で計画、使用されている地域)で実施する場合、国会、首相の承認を得て、投資方針を決定しなければならないという規定を廃止する。(決議第11.6条)
