現行の土地価格表、数億ドンの財政義務
例えば、ハノイでは、一部の中心部の通りで1m2あたり702万ドン以上の最高値で土地価格表が承認されました。これは現行価格と比較して約2%増加していますが、郊外の多くの地域では25〜26%の増加が見込まれています。
Lao Dong紙とのインタビューで、グエン・ヴァン・ダオ氏(クアンガイ県)は、土地価格の高騰は、特に実需世帯に大きな影響を与えていると述べました。特に、区画分割、土地使用目的の変更に関連する手続きにより、多くの世帯が土地価格に伴う財政義務の大幅な増加により困難に直面しています。
「クアンガイ省の私の家族のケースが最も明確な例です。1997年と2005年に、両親は兄弟夫婦と私の兄弟夫婦に、それぞれ両親の住宅地の同じ区画にある約100平方メートルの庭の土地の一部を、別居時に家を建てるために与えました。これは庭の土地であり、目的が変更されておらず、土地使用権証明書も発行されていません。家族はすでに家を建て、30年近く安定して生活しています。
現在、家は老朽化しており、親族は与えられた土地の一部を修理して土地使用権証明書を作成したいと考えています。しかし、実施するには、両親と兄弟姉妹は贈与手続きを行い、その後、使用目的を変更し、規定に従って区画を分割する必要があります。
現在の土地価格表では、財政義務は数億ドンに達し、故郷の私の家族の能力をはるかに超えています。もし新しい土地価格表がさらに高騰すれば、両親と兄弟姉妹の正当なニーズはほとんど実現できません」とダオ氏は述べました。
ダオ氏によると、市場を透明化するためには新しい土地価格表の作成が必要である。ただし、K係数は、正当なニーズを持つ人々の権利を確保するために柔軟に調整する必要がある。
「私の意見では、親が残した庭園地に安定して長く住んでいる場合、区画分割、土地使用目的変更の必要があり、紛争がない場合、適用される価格表は、現行の住宅地価格表の20〜30%の範囲で柔軟に設定されるか、適切なK係数調整メカニズムが必要です。困難な世帯については、財政義務の免除、減額、または延長を検討できます。
土地価格表の適用は、国家と国民の具体的なニーズとの間の利益の調和を確保する必要がある。これはまた、土地政策における人道性を示す要素であり、国民が返済能力を超える財政義務のために、祖先の土地や自分の家で困難な状況に陥るのを避けるためである」とドゥア氏は述べた。
根本的な解決策が必要
この問題について、ベトナム価格評価協会のグエン・ティエン・トゥア会長は、市場原理に従って実施された場合、価格が需給の影響下で市場価格を正確に反映するように一貫性を持たせ、社会政策要因を土地価格に加算しないようにする必要があると述べました。
しかし、国家は市場原理に従って土地価格の影響を抑制するための包括的な政策システムを持つ必要があります。提案された解決策の1つは、現在の徴収率を合理的に調整することにより「ショック」を軽減する政策であり、組織や個人の土地アクセスを改善するのに役立ちます。
適応経済のための余地を生み出すために、土地使用目的変更料の徴収率を減らすこと(土地価格表の価格の100%ではなく、割合を低くすること)、必要な場合に適切な方法で土地使用権の譲渡から所得税を減らすことを検討することができます。
不動産法専門家のグエン・ヴァン・ディオン弁護士は、管理機関が考慮すべき重要な解決策の1つは、税金、手数料、手数料、土地使用料、土地賃貸料に関連する法的文書のシステムを調整することであると述べました。
例えば、世帯、個人の土地使用権の譲渡による所得税については、現在の個人所得税法は2%の税率を規定しており、土地価格表に基づいて計算されます。土地価格表が上昇すると仮定した場合、2%の税率は、主体の税負担を増やさないように調整するために検討する必要があります。
弁護士によると、実際には、この解決策は国家によって適用され始めています。例えば、土地料金徴収に関する政令第103/2024号によると、毎年支払う土地賃貸の場合、年間土地賃貸単価は、土地賃貸料を計算する土地価格の割合に相当する割合で計算されます。
政令103号は、割合が0.25%から3%の間で変動することを規定しています(この割合は以前は1%から3%でした)。したがって、政令103号は、土地価格が4倍に上昇した場合でも、住民の土地賃貸料は依然として安定しています。
公平性と政策の統一を確保するために、ホアン・ヴァン・クオン国会議員(ハノイ代表団)は、最初の証明書発行の場合も、目的変更時の土地使用料徴収メカニズムと同様に適用される必要があると述べました。
住宅地の限度額では、差額の30%のみを支払う必要があります。限度額を超える部分は50%、限度額を超える2回を超える部分は100%を支払う必要があります。
