2026年第1四半期には、多くの上場不動産企業が比較的良好な業績と利益を上げました。しかし、最近の株式市場の上昇の背後には、不動産株の大部分が依然として市場の回復を反映していません。Vietstockの統計によると、2026年初頭から5月11日のセッション終了まで、不動産業界グループに属する20銘柄のうち、NVL(+25.8%)、VHM(+29.8%)、HHS(+0.024%)などの3銘柄のみがプラスの価格上昇を記録しました。残りの銘柄はすべて下落し、多くの銘柄が大幅な調整を行いました。
VPBankS Researchの評価によると、現在の不動産市場の減速は主に2つのマクロ要因に起因しています。第一に、浮動住宅ローンの金利が上昇したため、返済圧力が高まり、多くの二次投資家がポートフォリオを再構築するか、局所的な損失削減を受け入れざるを得なくなりました。
第二に、行政境界の調整と合併後の「新しいホーチミン市」の形成のプロセスは、法的承認と新しい土地価格水準の確立に遅延を引き起こしています。消費力も低迷しており、最も顕著なのはホーチミン市市場です。市内中心部のアパート価格水準は1平方メートルあたり1億ドンを超え、取引が大幅に減少しています。価格要因に加えて、信用は市場の大きな「ボトルネック」であり続けています。システム全体の信用成長率を15%に設定し、不動産債務残高を各銀行の一般的な信用成長率を超えないように管理するという要求は、二次市場の流動性に直接的な圧力をかけています。
DGキャピタルの戦略投資ディレクターである金融アナリストのグエン・ズイ・フオン博士は、不動産企業の2026年第1四半期の利益結果は肯定的であるものの、市場の持続可能な回復を反映していないと述べました。
現在の利益の大部分は、プロジェクトの譲渡または金融収益の計上によるものであり、販売活動からの実際のキャッシュフローではありません。これは、市場が依然として「息切れ」状態にあり、景気後退後に停滞していることを示しています。さらに、法的障害の解除は、供給という「必要な条件」のみを解決しています。市場は依然として、実際の流動性と安定した購買力を含む「十分な条件」を欠いています。また、VIS Ratingの最近の評価によると、2026年の住宅不動産業界の見通しは、以前の回復期よりも多くの課題に直面しています。市場は法的および流動性の面で最も困難な時期を乗り越えましたが、金利環境の再上昇は、住宅購入の需要と企業の資金調達能力に圧力をかけています。
特に、VIS Ratingは、不動産信用はベトナム国家銀行の方向性に従ってより厳しく管理されると予測しています。そのような状況下で、デベロッパーはプロジェクト実施の資金需要を満たすために、債券チャネル、株式資本の調達、M&Aにますます依存しなければなりません。これは、市場が不動産企業間の財務健全性と信用記録に関して強い二極化を開始する要因と見なされています。その中で、法的な問題を抱えている、またはリゾート不動産に大きく依存している企業グループは、再融資と営業キャッシュフローに関して大きな圧力を受け続けるでしょう。VIS Ratingは、NVL、API、NRCなどの一部の企業の信用記録は、長期にわたる営業キャッシュフローのマイナス、限られた現金量、およびプロジェクトの遅延により、依然として弱いレベルにあると指摘しています。不動産株グループは、継続的な価格下落の後、P/B水準もより合理的なレベルに調整されました。 しかし、今後の価格上昇の勢いは二極化すると予測されており、もはや広範囲に広がることはなく、企業間の慎重な選別が必要です。現在の段階でポートフォリオマネージャーにとって最も重要なメッセージは、短期的な成長数値に慎重になる必要があるということです。2026年の利益は、主に過去の成果を反映しており、一方、土地、資材、借入資本のコスト圧力は、将来の利益率をますます損なっています。
