最新のニュースリリースで、ベトナム不動産仲介協会 - は、若者、特に大都市で「結婚遅延、出産不足」の傾向と一般的な心理とともに、ベトナムは急速な人口高齢化の過程に入っていると述べています。
統計総局(現在は統計局)のデータによると、初婚年齢は24.1歳(1999年)から27.2歳(2024年)に増加しました。一方、2024年の出生率は1989年と比較して半分に減少し、女性1人あたり1,191人にとどまり、過去2年間で急速に減少傾向にあります。
特筆すべきは、ハノイやホーチミン市などの大都市では、出生率が国連の分類によると「深刻な低出生率」(女性1人あたり1.3人未満)に近づいていることです。ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)が以前に述べたように、要因の1つは、生活費、特に住宅価格が継続的に上昇し、若者の平均収入をはるかに超える新しい価格水準を確立しているためです。
ベトナム不動産市場評価研究所は、出生率の低下は、世帯規模と新たに形成された世帯数の縮小につながり、同時に、不動産市場の主力顧客である労働年齢層と結婚年齢層の人口規模も徐々に減少しており、これは住宅需要全般を弱体化させ、需要構造は大型マンションではなく、中小規模の製品を優先し、コストを最適化する方向に変化していると指摘しています。
実際の需要が縮小すると、市場での吸収率が著しく低下します。特に、新しい人口動態の傾向に適合しないセグメントでは顕著です。一方、住宅価格は依然として高水準を維持しており、柔軟に調整されていません。その結果、在庫が増加するリスクがあり、資本回転が鈍化し、流動性圧力がデベロッパーに重くのしかかっています。市場は、製品構造、価格政策、および解決策の調整を検討する必要があります。
住宅価格が継続的に上昇し、大多数の人々の財政能力をはるかに超えている状況下で、特に若者の収入が価格上昇のペースに追いついていない一方で、この世代の大部分は、住宅所有の期待を徐々に放棄し、長期賃貸に移行しています。この状況は、不動産購入のニーズに影響を与えるだけでなく、結婚、出産の決定に悪影響を与え、将来の出生率低下のリスクを高めます。
日本、韓国、シンガポールなどの一部の国からの経験は、出生率の低下が長期化し、住宅価格の高騰が若年労働者の不足、社会保障の負担の増大、経済成長の維持圧力につながることを示しています。同様の渦に陥らないように、国家は住宅価格を合理的な水準に抑制し、手頃な価格の住宅供給を拡大し、若者が住宅を購入するための財政支援策を講じるとともに、結婚と出産を奨励する対策を組み合わせる必要があります。
VARS IREは、住宅需要の高い大都市での社会住宅の開発をさらに促進する必要があると述べています。同時に、賃貸および賃貸購入の社会住宅モデルを開発する必要があります。その中で、国家がこの住宅基金の形成と開発において主導的な役割を果たし、低所得者層および住宅購入条件のない若者の実際の住宅ニーズを満たす必要があります。
国家は、企業が適切な価格で商業住宅を開発することを奨励するメカニズムを引き続き研究する必要があります。行政手続きの簡素化、信用支援、または次のプロジェクトの入札参加時の優先順位の加算などの優遇政策を通じて。
不動産企業が事業モデルを「販売用建設」から「賃貸用建設」に転換することを奨励し、長期的な安定した持続可能なキャッシュフローの活用を目指しています。これは、多くの先進国で成功裏に適用されているモデルです。このモデルは、不動産投資ファンド(REITs)または官民連携モデルを通じて支援できます。その中で、国は土地とインフラの供給を担い、企業は管理ユニットを通じて投資と運営を担当します。
