公営住宅政策への信頼
10月22日に労働新聞が主催したセミナー「不動産資本の流れと住宅購入者のための機会の解読」で、不動産法律専門家ファム・タイン・トゥアン弁護士（ハノイ弁護士協会）は、市場には一次住宅価格の下落を予想する根本的な要因があると述べた。
トゥアン氏によると、第一の要因は供給だ。「今後、住宅供給全般、特に公営住宅は100万戸の建設を目標に大きく変わるだろう。同時に、所得確認の仕組みや手続きの簡素化により、人々はより容易にアクセスできるようになるだろう。」
トゥアン氏は、国会決議201の政策メカニズムと政府が新たに発行した政令192および261/2025/ND-CPが法的基盤を生み出し、投資家と買い手の両方に明確なインセンティブをもたらしたと述べた。
トゥアン氏は、「公営住宅の供給を強力に促進し、それによって一次住宅価格にプラスの影響を与える、比較的同期した政策枠組みができたのは今回が初めてだ」と述べた。
地価による熱を下げる必要がある
不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）副所長のトラン・スアン・ルオン博士は、ベトナムの住宅価格は収入と比較すると世界基準の2倍であると指摘した。
「ベトナムの一人当たりの収入は年間約7,000～8,000ドルですが、平均住宅価格は1㎡あたり8,000～1億ドンです。住宅を購入するのに40～60年かかりますが、タイやマレーシアでは、この割合は収入の約15～18倍にすぎません。」と同氏は分析した。
ルオン氏によれば、問題の根源は地価と都市計画にあるという。
「標準的なデータが不足しているため、評価は依然としてオークション価格に基づいており、オークションが多ければ多いほど価格は上昇します。また、人口と住宅供給が大都市に集中しているため、価格はさらに上昇します。」
同氏は、交通インフラ、環状都市、衛星都市が整備されれば社会コストが減少し、住宅価格も冷え込むだろうと述べた。
ルオン氏は、地価の安定と行政手続きの簡素化が重要な要素であると強調した。現在注目されている問題の 1 つは、セカンドハウス購入者向けに提案されている融資限度額です。トゥアン氏によると、これは数量に基づいているだけで、各アパートの価値は大きく異なります。
「総額50億VNDのアパートを2棟購入する人もいますが、最大200万ドルで1棟のアパートを購入する人もいます。したがって、機械の適用を避け、量と価値の両方を計算する必要があります。」
同氏は、行政上の解決策は短期的なものに過ぎないが、長期的には供給の増加、特に公営住宅や手頃な価格の商業住宅部門に焦点を当てる必要があると強調した。管理機関は100万戸の公営住宅プロジェクトの進捗状況を見直し、商業プロジェクトに占める公営住宅の割合を20％から30％に増やし、時間の長期化による価格の滑りを避けるために法的承認を迅速化する必要がある。
若者が住宅を購入するためのソリューション
トラン・スアン・ルオン博士は、若者は多くの経済的障壁に直面していると述べた。多くの場合、アパート価格の 20 ～ 30% しか蓄積されませんが、収入や信用履歴を証明するのは依然として困難です。同氏は「借り手は資産価値の最大50～60％までしか借り入れず、積立金を積み立て、長期的な資金計画を立てるべきだ」とアドバイスした。
ルオン氏はまた、銀行は電気、水道、インターネット料金などの非伝統的なデータに基づいて信用評判を評価できるよう、評価をより柔軟にする必要があると提案した。
ルオン氏は、「銀行は融資するだけでなく、顧客に寄り添い、財務能力の向上を支援する必要がある。顧客が成熟すると融資もより安全になるからである」と述べた。
両専門家は、市場がすぐに急激に下落するわけではないものの、市場は正しい方向に進んでいるという点で一致している。公営住宅、衛星都市計画、行政改革、融資などの政策が同時に実施されると、住宅価格は徐々に人々の実際の収入に近づくだろう。
トゥアン氏によると、特に社会住宅価格が商業市場の基準水準とみなされる場合、今後2～3年で住宅価格は明らかに「減速」する可能性があるという。供給が改善するにつれて、ハイエンドセグメントもより手頃な価格に合わせて調整することを余儀なくされています。
