ハノイが10ヘクタール以上の規模の多くの都市部、住宅プロジェクトを承認したが、社会住宅(NƠXH)開発のために20%の土地基金を割り当てなかったことに関する最近の監察結論は、住宅の社会保障目標と不動産市場の実際の運営との間に大きな隔たりがあることを改めて示しています。
2011年から2022年の期間に、ハノイ市人民委員会は、社会住宅として20%の土地基金を割り当てていない10ヘクタール以上の8つのプロジェクトを承認しました。さらに、4つのプロジェクトは20%の土地基金の価値に相当する金額を支払うことが許可されていますが、監察時点までに、市は依然として代替の土地基金を割り当てていません。政府監察総局はまた、規定に従って十分な土地基金を割り当てていない3つのプロジェクトを指摘しました。
まず第一に、最も明白な原因は利益の問題です。土地コスト、インフラ投資、借入金利、法的手続きが同時に増加する状況において、ほとんどの企業は、利益率が向上し、資本回収速度が速く、ますます高価になる投入コストを「負担」しやすくなっている高級セグメントに資源を集中させる傾向があります。
一方、社会住宅または手頃な価格の住宅は、販売価格の抑制、より厳格な投資プロセス、購入対象の制限、および低い財務効率を必要とします。
市場データは、高級セグメントに大きく傾倒する傾向を明確に反映しています。ベトナム不動産仲介業者協会によると、2025年には市場全体で約12万8000戸の新製品が販売され、2019年から2025年の期間で最高水準ですが、供給構造は依然として深刻な不均衡に陥っています。新規供給の大部分は、高級アパートメントと高価な低層住宅製品です。
一方、5,000万ドン/m2未満の商業アパートメントは、主要都市の市場からほとんど姿を消しています。これは、企業資本が収益性の高いセグメントに強く流入していることを示す兆候です。
EZ不動産株式会社のファム・ドゥック・トアン総支配人は、過去の市場は低所得者向け社会住宅と高級商業住宅の2つのセグメントに焦点を当てており、一方、中所得者向け住宅はほとんど空いていると述べました。
トアン氏によると、これは非常に大きな需要があるグループですが、市場の空白に陥っています。社会住宅を購入する資格がなく、商業住宅の価格は支払い能力を超えています。企業を適切な価格の住宅セグメントに引き込みたい場合、前提条件は、リーズナブルなコストのクリーンな土地基金、土地使用料の削減政策、税制優遇措置、および十分な強力な信用支援が必要です。
2つ目の理由は、法的メカニズムには規定があるものの、社会住宅の配置義務を別の方法に置き換えるための「扉」が依然として存在することです。
政令100/2024/ND-CPの現行規定によると、特別都市、タイプI、タイプII、タイプIIIでは、省人民委員会は投資方針を承認する際、NƠXH建設のためにプロジェクト範囲内の総住宅地面積の20%を投資家が割り当てることを決定しなければならない。ただし、政令はまた、一部のケースでは、地方自治体がプロジェクト範囲外の他の場所に住宅地基金を配置することを検討するか、またはNƠXH建設のために技術インフラに投資された土地基金の価値に相当する金額を投資家が支払うことを承認することを許可している。言い換えれば、20%の土地基金の義務は、常にプロジェクト内で実行されるとは限らない。
問題は、他の土地基金または金銭による交換を許可する場合、地方自治体の管理機関の責任が大幅に増加することです。個別に監視せず、督促せず、代替土地をタイムリーに配置しないと、実際には社会住宅の土地基金が縮小します。
3番目の原因は、NƠXH事業を行う企業も、このセグメントを安心して追求するための相応の支援を実際に受けていないことです。4月17日に開催された「不動産信用、発展のための管理方法」に関するセミナーで、レ・タイン社のレ・フウ・ギア社長は、同社には2兆ドン規模のプロジェクトがあり、基礎工事は完了しましたが、資金を借りることができず「フリーズ」したと述べました。
ギア氏によると、145兆ドンの信用パッケージは社会住宅、労働者住宅向けに設計されていますが、企業が6.1%の優遇金利で融資を受けるために銀行にアクセスすると、銀行は預金金利が高いと主張し、そのレベルで融資すると損失が出るため、拒否されます。商業住宅の金利で融資を受けることを受け入れる企業でさえ、融資対象者を間違えることを懸念して承認されません。
