ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、ベトナムは現在、販売用住宅のタイプを強力に開発していますが、専門的で長期的な賃貸住宅システムと国家からの体系的な指導はほとんど形成されていません。現在の賃貸市場は、依然として大部分が自発的で小規模であり、同期的な計画がなく、人々の安定した生活の質を保証していません。
VARS IREは、次の段階では、不動産の投資の役割と住宅の居住機能とのバランスをより良く取る必要があると考えています。持続可能な市場は、合法的な資産の蓄積のニーズを満たすと同時に、人々の住宅へのアクセスを拡大する必要があります。
したがって、核心的な問題は、人々が適切な費用で質の高い住居にアクセスできるようにすることです。これは、多くの先進国で、賃貸住宅が社会保障システムと都市の安定の重要な柱と見なされている理由でもあります。
ドイツでは、住宅所有率は約46%に過ぎず、ヨーロッパで最も低いですが、この国は依然として世界で最も生活の質が高いグループに属しています。ドイツの成功は、賃借人を非常に厳しく保護する法制度によるものです。政府は「ミエスピゲル」メカニズム、つまり地方自治体が公表する参照賃料表を適用し、それによって各段階での賃料の上昇を管理しています。家主は、法律の規定に従って正当な理由がない限り、勝手に賃料を上げたり、契約を解除したりすることはできません。これにより、人々は賃貸住宅を長期的な安定した住居と安心して見なすことができます。
一方、シンガポールは住宅開発において国家が中心的な役割を果たすモデルを選択しています。現在、シンガポール人口の80%以上が住宅開発庁(HDB)が開発した住宅地に住んでいます。99年間の住宅所有モデルに加えて、シンガポールは低所得者向けの公共賃貸住宅システムも維持しており、価格は国家予算から多額の補助金を受けています。
特筆すべきは、これらの住宅地は居住ニーズを満たすだけでなく、学校、医療、交通、公共施設についても同期的に計画されており、それによって質の高い住宅コミュニティが形成されていることです。
韓国では、政府は韓国住宅土地公社(LH)を通じて長期賃貸住宅モデルを強力に開発しています。政府は、学生、新婚者、低所得者向けに20〜30年の長期賃貸のために商業アパートメントに直接投資または買い戻します。資金は、優遇金利と長期的な金融ツールを備えた国家都市基金を通じて調達されます。そのおかげで、韓国は住宅の社会保障を確保すると同時に、不動産市場の安定を維持しています。
国際的な経験から、持続可能な賃貸住宅を開発するためには、国家の役割が決定的であることが示されています。販売用の住宅モデルが迅速に資本を回収できるのとは異なり、賃貸住宅は非常に長い資本回収期間を必要とし、通常は15〜25年かかりますが、利益率は高くありません。通常の市場メカニズムのみに依存する場合、民間部門が参加する動機を持つことは非常に困難です。
したがって、VARS IREは、国家賃貸住宅基金の実施を促進するとともに、ベトナムは住宅開発の考え方を変え、賃貸住宅を教育、医療、公共交通機関と同様の不可欠な社会保障インフラと見なす必要があると述べています。
大都市を計画する際、国家は、企業が長期賃貸住宅または高品質の社会住宅セグメントを積極的に開発できるように、税金と土地使用料に関するインセンティブと優遇措置のメカニズムを持つべきです。それに加えて、住宅貯蓄基金、低金利の優遇信用、および賃貸住宅開発企業に対する免税および減税メカニズムを通じて、このセグメントの長期金融システムを設計する必要があります。
VARS IREによると、「特別な制度設計」がなければ、民間セクターが大規模にこのセグメントに参加することは非常に困難です。
もう1つの重要な問題は、ベトナムが賃貸住宅市場のために独自の法的枠組みを構築し、賃借人の権利を保護する必要があることです。現在、賃借人は、急激な価格上昇、予期せぬ契約解除、または生活条件の不確保のリスクに直面したときに常に弱い立場にあります。したがって、賃貸契約、価格上昇幅、賃貸住宅の品質基準、および所有者の責任に関する具体的な規定を含む賃貸住宅法を段階的に形成する必要があります。
