ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)の新しい報告書によると、都市空間の再構築プロセスは、人口分布、労働力、経済資源を調整するだけでなく、ハノイの不動産(BĐS)市場の深刻な再構築、特に住宅選択の行動と中長期的な投資戦略の変化をもたらすことを目的としています。
100年展望の首都総合計画案によると、ハノイは歴史的な都心部への圧力を軽減するために人口分散のロードマップを確立しました。2026年から2045年の期間に、ハノイは合計86万人以上を移転する予定です。この決定は、人口密度の高さ、インフラの過負荷、公共スペースの不足、都心部の生活環境の質の低下など、長年存在してきた問題に対処するという政府の強い決意を示しています。
VARS IREは、実際の経験から、生計を同時に移転せずに住居の移転にのみ焦点を当てると、人口分散プロセスが実質的な効果を達成することは非常に困難であると述べています。人々は、到着地域が住宅だけでなく、長期的な生活条件、特に雇用機会、医療・教育システム、より良い生活環境を保証する場合にのみ、中心部から離れることを厭いません。
したがって、VARS IREは、交通インフラへの投資と並行して、ハノイは行政機関、オフィス、学校、病院、研究センターなどの都市機能エリアを郊外地域に移転することを推進する必要があると述べています。この移転は、その場での雇用を創出するだけでなく、新たな発展極の形成にも貢献し、人々が強制的なのではなく、自然に仕事の流れや経済機会に従って移転するのを助けます。
中長期的には、ハノイ中心部の不動産市場は引き続き明確に二極化するでしょう。中心部の高級および超高級プロジェクトは、高い価格水準と中長期的な価格上昇を維持し、首都の国際統合の方向性に沿って、エリート住民、上級専門家、質の高い人材のグループにサービスを提供します。
特に、計画によると、再建後の中心部の土地基金は、金融センター、グレードAオフィスエリアなど、付加価値の高い商業・サービス施設に優先的に割り当てられます。これは、上記の機能エリアと既存の住宅ニーズに関連する超高級住宅セグメントを開発するための重要な基盤です。
反対に、ハノイ郊外地域は、移住人口の大部分を吸収する場所となるでしょう。この地域の市場には、大規模な大都市が多数出現し、供給が豊富で高品質になると予測されています。
さらに、郊外での住宅開発を促進し、高級品や高級品など、ますます高品質な製品から多くの選択肢を提供することで、移転対象となる人々がより多くの選択肢を持ち、合意に達するのに役立ちます。
したがって、新しい開発極として計画されている地域での土地または住宅による補償は、より適切な解決策と評価されています。大学、病院、研究センター、テクノロジーパークのクラスターが形成されつつあり、形成されるであろう地域は、移住人口にとって安定した目的地になる可能性があります。
不動産供給が広範囲にわたって大幅に増加し、一連の超都市プロジェクトの出現と都市再編プロセスがますます断固として行われている状況において、不動産投資戦略は慎重かつ中期・長期を優先する方向に調整する必要があります。
郊外地域では、大きな財政的圧力を受けていない投資家は、実際の住宅ニーズと、成長の余地がまだ残っている新しいインフラストラクチャ軸に関連する資産を保有し続けることができます。逆に、短期的な期待に基づいた投資決定、特に「過熱」した地域での投資決定を制限する必要があります。
中心部では、高級不動産セグメントは、強力な財務能力と長期的な資産蓄積のニーズを持つ投資家グループのキャッシュフローを引き付け続けています。供給不足と大きな賃貸需要のおかげで、絶好のロケーションにあるプロジェクトの販売価格と賃貸価格は安定した上昇傾向を維持しており、ホーチミン市でも同様の傾向です。ホーチミン市では、多くの中心部プロジェクトが高価格にもかかわらず、非常に高い吸収率と満床率を記録しています。
ハノイに加えて、優れた経済基盤を持ち、FDI資本の流れと産業・ロジスティクスの発展から恩恵を受けている隣接する地域も、中長期的に検討する価値のある選択肢です。
