契約価値の5%を維持するメカニズム
ハノイ市弁護士協会のファム・タイン・トゥアン弁護士(修士)は、この提案は、投資家と買い手の間の権利と利益のバランスの観点から考えると、合理的な根拠があると述べました。
住宅を顧客に引き渡した後、販売者は売買契約の全額に基づいて請求書を発行する必要がありますが、その時点で購入者は契約額の最大95%しか支払っていません。
実際には、デベロッパーが証明書を発行するための責任範囲内の手続きを完了したとしても、顧客から残りの5%を徴収することは、特に顧客が遅れたり、十分に協力しなかったりする場合、さまざまな理由で困難に直面することがあります。
住宅の引き渡し後、デベロッパーは基本的に取引価値全体に関連する財務および会計上の義務を履行する必要がありましたが、契約価値の5%はまだ支払われていません。
同様に、当事者が顧客に証明書の発行手続きを自分で実行させることに合意した場合、または顧客が証明書の発行プロセスに役立つ文書の提供、書類の完成に十分に協力していない場合、投資家は証明書が発行されていないため、残りの5%を徴収する根拠がまだありません。これは、遅延の原因が完全に企業側にあるわけではないとしても、投資家の権利に影響を与える可能性があります。
したがって、将来形成される住宅の価値の5%を担保口座に振り込むことに関する草案の規定は、比較的調和のとれた選択肢です。このメカニズムは、証明書の発行手続きの実施における投資家の法的責任を維持すると同時に、投資家が義務を完全に完了した場合、購入者も契約に従って対応する財政義務を履行することを保証します。
関係者の利益のバランス
不動産法専門家のグエン・ヴァン・ディン弁護士は、この規定は関係者間の利益の調和を確保し、デベロッパーの責任を拘束し、購入者にピンクブックを発行するために国家機関が書類を早期に提出し、手続きを完了する必要があり、購入者の責任を拘束し、ピンクブックの発行の必要がないために遅延を避けると述べました。
原則として、デベロッパーが住宅を引き渡し、国家機関が購入者にピンクブックを発行するためのすべての手続きを行った後、デベロッパーは義務の100%を完了したため、購入者の意思に依存することなく、契約価値の100%を自動的に支払う必要があります。この規定は、公平性を確保し、人生の道徳に適合しています。
しかし、提起する必要がある問題もあります。プロジェクトに問題があり、ピンクブックの発行が遅れた場合、契約額の5%が無期限に差し押さえられる可能性があるため、購入者側に損害を与える可能性があります。
グエン・ヴァン・ディン弁護士は、これも実際に起こりうる状況であると述べた。しかし、動機と目的の観点から見ると、デベロッパーは顧客への帳簿発行を遅らせたいとは考えておらず、むしろ凍結された資金を解放し、5%の金額を受け取るためにできるだけ早く実行しようとするだろう。売り手と買い手の両方が証明書の発行が迅速に行われることを望んでいるため、書類と手続きを共同で行うだろう。したがって、顧客とデベロッパーへの損害は、客観的な理由により帳簿の発行が遅れた場合にのみ発生する。購入者を保護するために、法律または政令の草案は、凍結口座への預金期限を規定することができる。期限が切れても証明書が発行されない場合は、両当事者が延長に合意した場合を除き、顧客に元本と利息を返還する。
