既存の流動性圧力
建設省の報告によると、2026年第2四半期の不動産在庫は39,000戸を超え、そのうち戸建て住宅の在庫は46%以上増加しました。注目すべきは、全国の不動産取引の成功件数が前年同期比36%減少したことです。
Vietstockの統計によると、6月末までに、106の上場不動産企業の在庫は635兆7000億ドンを超え、年初から20%増加し、市場における供給と実際の需要のずれを反映しています。
主な原因は、需給のずれにあります。在庫の大部分は中高級プロジェクトに集中していますが、手頃な価格で実際の居住ニーズに適した住宅は供給不足です。
流動性の低下により、企業は収益が減少するだけでなく、プロジェクトに資本が「閉じ込められ」、土地使用料、運営費、借入金利は引き続き発生しています。
借入金が急増
資本が在庫に「閉じ込められる」と、財政的圧力が増大します。銀行融資へのアクセスが困難な状況下で、多くの企業は、高コストでリスクの高い資本チャネルであるにもかかわらず、資本を補充するために債券の使用を続けています。
格付け機関S&I Ratingsがまとめたデータによると、上場不動産企業グループの借入金は引き続き拡大しています。6月末までの総借入残高は360兆2400億ドンに達し、3月末と比較して20%以上、つまり約60兆9000億ドン増加しました。
業界全体の自己資本に対する借入金比率は、2026年第1四半期末の0.61倍から0.72倍に増加しました。これは過去15四半期で最高水準です。この指数は、企業の財務レバレッジの使用レベルを反映しています。0.72倍に増加した比率は、自己資本1ドンごとに0.72ドンの借入金が伴うことを意味し、企業の財務レバレッジと借入資本への依存度が高いことを示しています。
それと並行して、長期負債の割合も総貸出残高の67.3%に増加しました。これは、前期の63.1%から増加しており、短期的な流動性の回転圧力ではなく、プロジェクトの展開と開発のための資金の流れであることを示しています。
しかし、銀行が法的根拠が不十分なプロジェクトやレバレッジの高いプロジェクトにますます慎重になっているため、資本へのアクセスは二極化しています。財務能力、実行可能な事業計画、安定したキャッシュフローを持つ投資家は、より円滑に信用にアクセスできますが、法的な問題を抱え、流動性が低いプロジェクトは依然として困難に直面しています。
リスクは、不動産企業のレバレッジが多くのチャネルで同時に増加していることです。銀行融資に加えて、大手デベロッパーはプロジェクトの資本を補うために債券も使用しており、今後数年間の財務義務もそれに伴って増加します。
ハノイ証券取引所のデータによると、2026年の最初の8ヶ月だけで、不動産企業は多くの債券を売り出し、平均発行金利は年間約12.2%でした。特に、金利が年間13.5%を超える債券もありました。
この金利水準は、企業が事業運営を維持するための資金を得るために、高い資本コストを受け入れざるを得ないことを示しています。しかし、多くの投資家にとって、進行中のプロジェクトが完成と引き渡しに必要な資金を必要とする場合、依然として必要な選択肢です。
DGキャピタルの財務分析部門のシニアディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、不動産グループが最も満期を迎えるプレッシャーにさらされており、グループの債務処理能力は非常に分化していると述べています。法的プロジェクトが完了し、販売キャッシュフローが活発で、資本へのアクセスが可能な企業は、買い戻したり、期限内に支払ったりする条件が整っています。一方、脆弱な金融グループは、延長交渉、資産の交換、またはより高い金利での新規発行の受け入れなど、他の支援策を引き続き使用する必要がある可能性があります。
「これにより、不動産企業の再融資リスクが明らかに高まります。それは、企業が期限が来ても古い債務を返済または代替するための新しい資金を借りることができなくなる可能性があることです。これは、流動性の不足または喪失につながる可能性があります」とフオン博士は述べています。
