2024年土地法の新しい規定によると、土地使用権の譲渡、贈与、賃貸には多くの重要な調整点があります。これらは、特に農村部や郊外地域で、田畑の集積、生産規模の拡大、または土地使用権の譲渡のニーズが強く起こっている地域で一般的な取引です。
2024年土地法第45条は、「土地使用者は、この法律および関連法の規定に従って十分な条件を満たしている場合に、土地使用権による譲渡、賃貸、贈与、相続、担保、出資の権利を行使できる」と規定しています。具体的な条件は、法律および施行ガイダンス文書で明確に述べられています。
第一に、土地区画は、法律の規定による免除の場合を除き、土地使用権証明書(土地使用証明書)を所持している必要があります。これは、財産権を確立し、土地に関連する民事取引を実行するための前提条件です。
第二に、土地使用権は紛争にならない。境界、起源、または土地使用プロセスに関する苦情や告発がある場合、取引が無効になったり、公証、認証機関に認められなかったりする可能性がある。
第三に、土地使用権が期限切れです。土地が使用期限切れになったり、延長されていない場合、土地使用者は譲渡または賃貸の条件を満たすことはできません。土地使用期間の確認は、取引プロセスにおける重要なステップです。
さらに、土地使用者は、土地使用税、土地賃貸料(もしあれば)を含む国家に対する財政義務を完全に履行し、農地保護に関する規定、特に許可されていない土地使用目的の自己変更に違反しないようにする必要があります。
譲渡を受ける世帯、個人については、地域ごとの農地使用権の受領限度に注意する必要があります。したがって、この限度額は、生態地域と農地の種類に応じて決定され、政府が各時点で規定した制限を超えないことを保証します。
2024年土地法の新しい点の1つは、合法的に農地を使用している世帯、個人が、生産を発展させるために協同組合、企業に土地使用権で資本を拠出することを許可することです。ただし、この資本拠出は、土地利用目的が変更されず、使用主体が変更されない場合にのみ実施できます。資本拠出が使用目的または使用主体の変更につながる場合は、管轄の国家機関の承認が必要です。
実際には、農地に関連する多くの取引は、特に手書きで、公証されていない場合、法的知識の欠如により無効になっています。2024年土地法は、次のような原則を改めて確認しています。土地使用権による譲渡、賃貸、再賃貸、贈与、出資は、民事法の規定に従って文書として作成され、公証または認証を受ける必要があります。ただし、民事法または関連法は公証または認証を義務付けていません。
多くの地域の農地価格が都市化とインフラ開発により大幅に上昇傾向にある状況において、合法かつ安全な取引を行うための法的条件を明確に把握することが喫緊の課題です。国民は、農地に関連する権利を行使する前に、新しい規制を積極的に調べたり、専門家や弁護士に相談したりする必要があります。
