農業用地から宅地への転換のニーズはますます高まっており、特に郊外および農村地域で顕著です。しかし、誰もが土地使用目的の転換を合法的に実施するための法的条件を十分に理解しているわけではありません。
2024年土地法は、農地から住宅地への転換が許可される場合と許可されない場合を明確に規定しています。
2024年土地法第190条によると、土地利用目的の変更は、計画に適合していること、明確な土地利用ニーズがあること、および転換のための法的条件を満たす3つの要素を満たす必要があります。
したがって、転換したい土地は、住宅地として計画された地域内にある必要があり、管轄当局が承認した年次土地利用計画が必要です。土地が計画に含まれていないか、土地利用計画に含まれていない場合、目的変更申請書は検討され、解決されません。
土地使用者も、勝手に変更を実行することはできませんが、許可を求める書類を提出する必要があります。法律は明確に規定しています。「国家から土地を割り当てられた組織、世帯、個人、地域住民は、土地使用料を徴収しておらず、土地使用権が認められ、土地使用権の譲渡を受けている場合、土地使用目的の変更を希望する場合は、管轄の国家機関に書類を提出し、その機関から許可された後にのみ実施できます」(2024年土地法第190条第1項)。
世帯、個人については、承認権限は地区人民委員会に属します(地方自治体が二段階行政モデルを実施する場合、この権限は法律および管轄機関の指示に従って再分権化される可能性があります)。組織については、省人民委員会が決定します。
注目すべき点の1つは、土地利用目的の変更は財政義務を免除しないことです。土地使用者は、省レベルの人民委員会が発行する土地価格表に従って、住宅地価格と農地価格の差額に相当する土地使用料を支払う必要があります。
法律第196条は、「土地使用者は、国家から土地利用目的の変更を許可された場合、法律の規定に従って土地使用料、土地賃貸料、その他の財政義務を支払わなければならない」と明記しています。
権限のある機関から自主的に転換を許可されない場合、住民は行政処分を受け、違法な建設工事の撤去を強制され、当初の現状を回復せざるを得なくなる可能性があります。実際には、目的を変更せずに農地に家を建てた場合、財政的損害、財産の損失につながるケースが少なくありません。
