急騰期を経て、マンション市場は注目すべき動きを見せています。二次市場では、多くのプロジェクトの譲渡価格が以前の段階と比較して調整傾向にあり、購入者はより慎重になり、流動性が鈍化する兆候が見られます。
一方、一次市場では、価格水準は依然として高い水準にとどまっています。新規供給が補充され続けるにつれて、プロジェクト間の競争圧力が高まり、投資家は販売価格の再調整、割引率の引き上げ、および流動性を改善するための支援策という課題に直面しています。
この動向について、ベトナム不動産協会の執行委員であり、G6投資開発グループ株式会社(G6グループ)の総支配人であるグエン・アイン・クエ氏は、近年のアパートの販売価格の上昇と投入コストの差を見る必要があると述べました。
クエ氏によると、建設費だけを考慮すると、高級マンションプロジェクトの現在の費用は約2500万〜3000万ドン/m2です。中級セグメントの商業住宅の場合、このレベルは約2000万ドン/m2ですが、社会住宅は約1500万〜1700万ドン/m2です。
一方、マンションの販売価格は大幅に上昇しました。「2022年と比較すると、2026年までに、一部のセグメントの販売価格は2〜3倍に上昇しましたが、建設費は約30%しか上昇していません」とクエ氏は述べています。
彼によると、このギャップは多くの要因に起因しており、その中には投資家の期待される利益水準と土地使用料が含まれます。
土地使用料が特定されていないことも、一部のプロジェクトにリスクをもたらしています。プロジェクトが高層ビルに建設されたり、屋根を葺いたりしているにもかかわらず、土地使用料が特定されていない場合があり、投資家は投入コストを十分に計算できません。
購買力が二極化している状況において、グエン・アイン・クエ氏は、販売価格がプロジェクトの吸収能力にとって重要な要素になりつつあると述べています。
「現在のマンションの流動性を考えると、私の考えでは、最も重要な解決策は依然として販売価格の調整です」とクエ氏は述べました。
G6会長によると、デベロッパーが利益期待を下げ、より適切な価格で製品を市場に投入すれば、吸収性が向上する可能性があります。逆に、価格を高く維持し続けると、新しい商業住宅と社会住宅の供給が増加し続けるにつれて、プロジェクトはより大きな競争圧力にさらされるでしょう。
流動性に苦労しているプロジェクトについて、クエ氏は、約20〜30%の調整は購買力の改善に役立つ可能性があると考えています。
「現時点で合理的な価格で商品を投入している投資家こそが、有利な投資家です。価格を高く維持し続けると、今後、他の商業住宅プロジェクトや社会住宅の供給とも競争しなければなりません」とクエ氏は述べました。
同氏によると、企業は価格を押し上げ続けるのではなく、投入コストと期待される利益率に基づいて販売価格を再計算する必要があります。供給が増加すると、購入者の支払い能力に適した価格は、プロジェクトの流動性にとって重要な要素になります。
今後のマンション価格の傾向に関する予測について、グエン・アイン・クエ氏は、ハノイとホーチミン市のマンションは、供給が補充され、購入者がより多くの選択肢を持つようになるにつれて、今後数年間で大幅な調整圧力を受ける可能性があると述べました。
「供給がより豊富になると予想されるため、2028年から2030年の期間に、ハノイとホーチミン市のマンション価格は大幅な調整段階に入り、約40%程度下落する可能性があると私は考えています」とクエ氏は予測しました。
