中所得者層の安住の「ボトルネック」を解消

市場の両極間のギャップ

2026年の初め、ハドン区(ハノイ)で公務員として働いているヴー・トゥエン・ホアンさん(32歳)は、住む場所を探すことについて悩んでいます。

「夫婦の総収入は月4000万ドン以上ですが、私たちは社会住宅を購入する対象ではなく、中価格帯のマンションを購入するのは非常に難しいです。一方、高級マンションはすぐに手に入りますが、私たち夫婦にはお金が足りません。」

これは多くの人々の共通の心理であり、現実を反映しています。近年、ハノイとホーチミン市の不動産市場は、社会住宅の不足、高級住宅の過剰、そして「手頃な価格」のアパートが都市の中心部からほとんど姿を消しているという逆説を目撃しています。

建設省の報告によると、マンション、テラスハウス、別荘、土地(人々が住宅を建設するための土地)の価格は、最も高い上昇率を示しています。平均上昇率は年間約10〜15%で、特に30%まで上昇する時期もあります。住宅と土地の価格上昇率は、平均収入の増加率をはるかに上回り、人々の住宅と土地へのアクセスをさらに困難にしています。

ハノイ市では、2025年のマンションの一次販売価格の平均は1平方メートルあたり1億ドンに達し、2024年と比較して40%増加しました。ホーチミン市では、2025年の一次販売価格の平均は1平方メートルあたり1億1100万ドンに達し、2024年と比較して23%増加しました。他の地域では、年間のマンション価格は上昇傾向にありますが、上昇幅はハノイ市やホーチミン市よりも低くなっています。2025年には、マンション価格は2024年と比較して10〜15%上昇しました。

住宅製品の供給源は主に高級セグメントと中級セグメントであり、大多数の人々の支払い能力に適した価格の住宅である不動産製品が不足しています。

たとえば、ホーチミン市(旧)地域では、2020年には163戸の手頃な価格の住宅しかなく、市場に出回る住宅の総数の1%を占めています。そして、2021年から2025年6月までには、手頃な価格の住宅タイプはなくなり、市場には中級および高級住宅タイプのみが残っており、その大部分は高級住宅です。

「上記の現状を踏まえ、適切な価格の商業住宅の試験開発に関する決議の発行は、現在の不備を克服し、市場の安定した健全な発展を確保すると同時に、社会保障とマクロ経済の安定という目標の達成に貢献するために、必要かつ緊急である」と建設省は述べた。

現在の市場構造を見ると、社会住宅(低所得者層向け、厳しい条件)、中級商業住宅、高級セグメントの3つの層に分けられます。

金融専門家のグエン・チー・ヒエウ博士は、「社会住宅と商業住宅の間のギャップは非常に大きいです。企業が適切な価格セグメントを開発することを奨励する政策がなければ、市場は需給の不均衡が続くでしょう」と述べています。

適切な価格の商業住宅開発のパイロット決議は、予算からの直接補助金ではなく、企業への間接コストを削減する方向で設計されています。

土地使用料の削減、投資手続きの短縮、信用への優先的なアクセスなどのメカニズムが適切に適用されれば、企業はコストを削減しながら、合理的なレベルで利益を確保するのに役立ちます。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長はかつて、土地コストと法的手続きが現在、アパートの価格に大きな割合を占めていると分析しました。これらの2つの要因が解消されれば、販売価格は大幅な予算補助金なしに大幅に下落する可能性があります。

財政面では、これは国家予算が交通インフラ、医療、教育、グリーントランスフォーメーションを優先する必要がある状況において、合理的な方向性です。「直接支出」の代わりに、国家は法的環境を構築し、システムコストを削減する役割を果たします。

住宅購入者への信用供与の緩和

DGキャピタルの投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、草案の内容はデベロッパーを優先することに重点を置いていますが、住宅購入者については言及されていないと述べています。大都市に住む月収約3500万ドンの独身者にとって、毎月30〜40%を住宅ローンの返済に充て、10年以上連続して返済することは大きな財政負担です。

一方、夫婦の総収入が月約4000万ドンである場合、この話はさらに困難です。家族の費用を差し引くと、約1500万ドンが残ります。現在の住宅ローン金利が約9%/年であるため、残りの費用は約10億ドンしか借りることができません。一方、市場で一般的な住宅価格は現在、1戸あたり20億〜30億ドンです。

住宅購入者の便宜を図るため、フオン博士の見解では、国家は低金利で長期安定した融資の解決策を検討する必要がある。国家は、住宅購入者の安心感を高めるために、中期(最初の3〜5年)で安定した金利の20〜25年の長期信用パッケージを設計する必要がある。住宅供給はより豊富でなければならず、国家は住宅価格が押し上げられないように投機を抑制する政策を持つ必要がある。

企業は資本圧力を軽減したいと考えています

チュオンファット建設投資会社のグエン・ヴァン・ズン社長は、企業が最も主導権を握るのが難しいのは、建設投資手続きの処理時間であると述べました。国家は、住宅建設投資手続きの処理時間を短縮し、企業の資本圧力を軽減し、住宅価格の引き下げに貢献するために規制を見直す必要があります。

それに加えて、企業は依然として土地使用料、土地賃貸料を支払わなければならない。土地賃貸料は住宅価格の構成コストの大部分を占めている。他の商業住宅プロジェクトと同様に。一方、今年の初めから、多くの地域で新しい土地価格表が引き続き大幅に上昇し、用地取得、土地収用補償、税金・手数料などの土地関連費用がすべて高騰している。適切な価格の住宅の標準利益率が社会住宅よりもわずか5%高いだけでも、企業は多くのリスクを負う可能性がある。ズン氏によると、適切な価格の商業住宅を開発するためには、土地使用料の優遇政策とプロジェクト投資家への利益率の緩和が必要である。