住宅を建てたり、宅地に転換したりできることを期待して、農地を購入するために数億ドン、さらには数十億ドンを無理やり借りると、高い代償を払わなければならないケースも少なくありません。
グエン・タット・タンさん（ハノイ市オーディエンコミューン）の場合、家を建てて赤い本を手に入れるための「書類手続きをする」と仲介業者から約束され、ミンカイ区（旧バクトゥーリエム地区）の農地を購入するために7億ドン以上を集めて借りたことがある。しかし、建設の準備をしているときに、農地は建設が許可されておらず、他の目的に使用できないことを知りました。 「土地は建てられないし、売ることもできない。仲介業者に電話しても、業者は断られて消えてしまう」とタンさんは語った。
同様に、Nguyen Thi Tuyet Nhungさん(Xuan Phuong区)もPhuong Canh区で農地100m2を5億ドンで購入しました。手書きの手書きだけで、書類はコピーであり、管轄当局の確認がないことが判明しました。2024年末、彼女はプロジェクトのために回収される土地の通知を受け取りました。書類を見直したところ、土地は多くの人に渡されたものであり、書類はコピーであることが判明しました。
規定によると、土地収用時の補償申告のすべての手続きは、所有者が実施する必要があります。つまり、Nhungさんは、土地所有者が亡くなった場合、または返済に同意しない場合、全額失う危険性があります。支払われる場合、補償額も非常に低くなります。なぜなら、規定の農地価格は、2015年から彼女が費やした金額のほんの一部に過ぎないからです。
政令123/2024/ND-CP第8条および第10条は、農地を住宅地に自主的に転用すると処罰され、元の状態を回復させることが義務付けられていると明記しています。それでも、住宅価格が大幅に上昇しているため、多くの人々が依然として農地、住宅地を「計画の先頭に立って」購入したり、ハノイで生活するために目的を変更するのを待ったりしています。
ウェブサイト、TikTok、Facebookでは、毎日8〜3500万VND/m2の価格で農地を販売する無数のニュースが登場しています。たとえば、ヴィンフン通りの32m2の隣接する土地は4億5000万VNDで販売されており、「簡潔、書類はすべて揃っている、税務請求書がある」という広告が掲載されています。トゥオンマイ区の37m2の土地は2500万VND/m2で販売されており、地域内の住宅地の価格の3分の1にすぎません。
仲介業者からも「近々赤本が出る」「分譲地への投資に適している」と紹介される農地も多くあります。フーディエン区では、300平方メートルの物件の価格が7億5,000万ドンとなっている。 Ke Ve 通り (スアンフオン区) では、完全に農地であるにもかかわらず、96 平方メートルが 2,000 万 VND/平方メートルで取引されています。
農地、隣接地の売買取引は活発に行われていますが、非常に大きなリスクを秘めています。Vimax Asia法律事務所(ハノイ市弁護士連合)のグエン・ドゥック・トアン弁護士によると、これは違法な取引であり、紛争や財産の損失につながる可能性が非常に高いです。多くの人が家を建てたり、ビジネスを行うために農地を購入していますが、この種の土地は栽培のみが許可されています。
規定によると、書面による取引または口頭での合意は、紛争が発生した場合、裁判所によって認められません。国家が収用した場合、補償額も現在の土地の種類に基づいて計算され、住宅地ではありません。
農地、隣接地は低所得者にとって「黄金の機会」のように思えますが、実際には「リスクの高い賭け」です。購入者は、意図せずに違法に建設した場合、お金をすべて失う可能性があり、罰金を科せられる可能性さえあります。したがって、財産を保護するためには、法的要素を最優先にする必要があります。
Dova Landの代表であるドー・ヴァン・タック氏によると、ハノイの住宅価格が継続的に上昇している状況下で、多くの中所得者は、より「楽」な価格だが法的に不明確な農地や隣接地を探し求めて出口を探しています。
「将来の可能性」のように見える土地の裏には、洪水回収回廊にある土地、目的外使用の土地、棚上げ計画にある土地、または一時的に生産用地として割り当てられている土地など、無数のリスクがあります。すべては住む価値がなく、強制的に解体せざるを得なくなる可能性さえあります。
多くの人が仲介業者の紹介に従って購入し、感情的に購入して、土地があっても住むことができず、家があっても生き残れない状況に陥ります。長年の貯蓄が重荷に変わります。
言うまでもなく、土地法は運命のものではありません。法は基礎であり、財産の「運命」です。土地が計画に適合し、目的を変更でき、合法的に建設が許可された場合にのみ真に価値があります。
専門家は、国民に注意するよう勧告しています。安くても買わないでください。法律に従って購入してください。契約書に署名する前に国家機関で計画を確認してください。法律を理解していない場合は、専門家に同行してもらうように依頼してください。賢明な不動産取引は、適切な価格で購入することだけでなく、生涯にわたる代償を払う可能性のある法的間違いを回避することにもなります。
