1. 農地から宅地への転用条件
2024年土地法第116条第5項によると、世帯、個人は、管轄当局が承認した都市計画に関する法律の規定に従って、地区レベルの土地利用計画または共同計画または区画計画に適合する場合、住宅地にある同じ区画内の住宅地における農地の使用目的を住宅地に転換することが許可されています。
それによると、2024年土地法第62条に規定されている地区レベルの土地利用計画は10年(ビジョン20年)です。そして、地区レベルの土地利用計画は毎年策定されます。
ただし、稲作地、林業用地については、省人民評議会の決議後、土地の使用目的を他の目的に変更することはできません。
2. 土地使用料の計算方法
政令103/2024/ND-CP第8条第1項によると、世帯、個人は、管轄の国家機関から住宅地への使用目的の変更を許可する決定を発行された場合、土地使用料は次のように計算されます。
その中で、次のとおりです。
- 転用後の土地の土地使用料は、次のように計算されます。
- 土地使用料、土地使用目的転換前の土地の土地使用料(以下、土地使用目的転換前の土地使用料と呼ぶ)は、第2項の規定に従って計算されます。
- 土地利用目的転換後の土地の土地使用料が土地利用目的転換前の土地使用料よりも小さい場合、土地利用目的転換時の土地使用料はゼロです(=0)。
3. 農地を宅地に転用することを許可する権限
政令151/2025/ND-CP第5条第1項m号(2025年決定2418/QD-BNNMTに修正)の規定に基づいて、2025年7月1日から、村人民委員会の権限に属する個人に対する農地の宅地への使用目的の変更を許可する権限が与えられます。
4. 土地使用目的を宅地に変更する手続き
土地使用目的を宅地に変更する手続きは、2024年土地法第227条に次のように規定されています。
土地使用目的の変更は、管轄の国家機関によって許可されなければならず、次の手順、手続きに従って実施されます。
- 土地使用者は、規定に従って土地使用目的の変更を申請する書類を提出します。
- 土地管理機能機関は、土地使用目的の変更条件を検査します。書類が規定を満たしていない場合は、土地使用者に書類の追加と土地管理機能機関への再提出を指導します。
- 土地管理機能を持つ機関は、次の責任を負います。
+ 土地使用料、土地賃貸料を計算するために土地価格表に土地価格を適用する場合、土地管理機能を持つ機関は、土地使用目的の変更、土地の割り当て、土地賃貸の許可決定を発行する権限のある地方自治体に書類を提出します。
+ 土地使用料、土地賃貸料を計算するための具体的な土地価格を決定する場合、土地管理機能を持つ機関は、土地使用目的の変更、土地の譲渡、土地賃貸の許可決定を発行する権限のある地方自治体に書類を提出します。土地価格の決定、土地使用料、土地賃貸料を計算するための土地価格の承認を管轄機関に提出します。
- 土地使用者は、法律の規定に従って土地使用料、土地賃貸料を納付します。土地使用料、土地賃貸料の減額が認められた場合、土地使用料、土地賃貸料徴収機関は、土地使用者への土地使用料、土地賃貸料の減額を実施します。
- 土地管理機能を持つ機関は、国家が土地を賃貸する場合に土地賃貸契約を締結します。土地登録機関または土地登録機関の支店に書類を移送し、土地使用権、土地に付随する財産の使用権証明書の登録、発行、土地データベース、地籍記録の更新、修正、および土地使用者への土地使用権、土地に付随する財産の使用権証明書の交付を行います。
- 土地使用権の譲渡と土地使用目的の変更を実行する場合、規定に従って土地使用権の譲渡登録手続きと同時に土地使用目的の変更手続きを実施できます。
5. レッドシート発行手数料、登録料
- 証明書発行手数料:通達85/2019/TT-BTCによると、土地使用権証明書発行手数料は、省レベルの人民評議会が決定する権限に属します。
- 駐車料金:政令10/2020/ND-CP第3条に基づき、住宅、土地使用権の登録を行う組織、個人は駐車料金を納付する必要があります。現在の住宅、土地に対する駐車料金の徴収額は1%です。
