ブライト・リーガル法律事務所所長のトラン・トゥアン・アイン弁護士はラオ・ドン氏とのインタビューで、2026年1月1日から農地から宅地への転用申請は容易になるが、使用目的の変更にはより多くの費用がかかると述べた。
弁護士のトラン・トゥアン・アイン氏は、2024年土地法によれば、世帯や個人は2つの理由からより簡単に住宅用地を申請できると分析した。
まず、住宅地内の農地、または住宅地と同一敷地内にある農地の場合、農地から住宅地への土地利用目的の変更は、地区レベルの土地利用計画と一致していればよいが、これは2024年土地法第116条第5項に規定されており、年次の地区レベルの土地利用計画は必要ない。土地利用計画は長期的な安定性（10年、20年ビジョン）を持っていますが、年次計画は柔軟性が低く、安定性がありません。
第二に、土地分野における地方分権と地方分権の2つのレベルでの地方政府の権限の分割を規定する政令第115/2025/ND-CPの発行後、土地利用目的の変更権限を含め、郡レベルの人民委員会の権限は実施のためにコミューンレベルの人民委員会に移管されることになる。これにより、土地分野全般の行政手続き、特に土地利用目的の変更手続きが短縮されます。
トラン・トゥアン・アイン弁護士は、土地法によれば、世帯や個人が土地の使用目的を変更したい場合、次の4つの費用を支払わなければならないと述べた。土地の使用目的を宅地に変更する場合の土地使用料。 certification fees;登録料;書類鑑定料。
「土地使用料は、土地の使用目的を変更する際の最大かつ最も重要なコストの1つで、通常は最大数億VNDに達します。2026年1月1日からは、市場価格に近い新しい土地価格表が正式に適用され、人々が支払わなければならない土地使用料に大きな影響を与えることは確実です」とトゥアン・アン弁護士は評価した。
現在、農地から住宅地に目的を変更する場合の土地使用料の計算式は、政令 103/2024/ND-CP の第 8 条第 1 項および第 2 項に次のように規定されています。
そこには：
(1) 土地利用目的変更後の土地の土地使用料は、次のように計算されます。
(2) 用途変更前の各種土地の土地使用料及び地代は次のように計算されます。
- 用途変更前の土地が、土地使用料を徴収せずに国から割り当てられた農地、または法定譲渡元があり、土地使用料を徴収せずに国から土地を割り当てられた農地の場合：
土地利用目的変更前の地価＝土地面積×地価表の該当する種類の農地の地価
・用途変更前の土地が国から全賃貸借期間一括で賃貸借されている農地の場合、用途変更前の地代は次のように計算されます。
トゥアン・アン弁護士によると、土地の利用目的を変換するコストの計算式は地価表と関連付けられていることがわかります。地価の上昇は、用途を変更する際に人々が2026年1月1日以前よりもはるかに多くの土地使用料を支払わなければならないことを確実に意味している。
トゥアン・アン弁護士は、「宅地申請の条件が緩和されたとはいえ、2026年1月1日以降に申請が行われた場合、人々は用途変更のために多額の損失を被ることになる」と述べた。
