マンション価格は投入コストの増加を背景に引き続き高水準に固定されていますが、二次市場では調整の兆候が現れ始めており、その中には原価よりも低い価格で売りに出されている現象も含まれています。まだ拡大していませんが、この傾向は今後より頻繁に現れると予測されており、市場が選別段階に入るにつれて投資家の行動の変化を反映しています。
SGO Homesのゼネラルディレクターであり、ベトナム不動産市場調査・評価評議会の副会長であるレ・ディン・チュン氏によると、一次市場では、住宅価格は依然として高水準を維持しており、投入コストの増加によりわずかに上昇傾向にあります。これにより、特に大都市では、アパートの価格水準が押し上げられ続けています。
対照的に、二次市場は異なる動きを見せています。チュン氏によると、市場は「凍結」状態には陥っていませんが、選択的な資金調達段階に入っています。流動性はもはや単に価格が高いか低いかに依存するのではなく、製品の実際の利用価値と活用能力にますます関連付けられています。二次価格水準は現在、2025年9月から10月に記録されたピークと比較して調整傾向にありますが、取引活動はより慎重になっています。
アパートメントセグメントでは、損切り取引が出現し始めていますが、まだ一般的ではありません。その理由は、現時点での財政的圧力がそれほど大きくないことと、市場の中期および長期的な期待が維持されていることです。したがって、流動性は依然として主に、実需と賃貸需要が高い大都市に集中しています。
この現象についてより深く分析すると、ベトナム不動産市場調査評価研究所のファム・ティ・ミエン副所長は、損切り売りは主に、急騰期に市場に参加し、大きな金融レバレッジ、特に元本の猶予期間のあるローンを利用する一部の投資家から生じていると述べました。
返済期に入ると、金利上昇の状況下で、財政的圧力が高まり、資金の流れを再構築するために売りに出さざるを得なくなります。その一方で、市場が活況を呈している時期にFOMO心理に巻き込まれ、価格差で購入し、短期売買の期待が達成されない場合に売りに出さざるを得ない投資家も少なくありません。売り出し供給が増加する一方で、買い手はより観察的で慎重になる傾向があり、二次市場の流動性が鈍化しています。
ミエン氏は、この現象は市場全体に広がることはないだろうが、特定の投資家グループやセグメントでより頻繁に発生することは避けられないと予測しています。特に、金融レバレッジと金利調整サイクルからの圧力が、売却決定を左右する重要な要因になりつつあります。
これは市場の一般的な傾向ではなく、主にかつて急成長を記録した地域、または短期的な「短期売買」を期待して高い財務レバレッジを使用する投資家グループ、投資家からの金利支援政策を利用する投資家グループで局地的に発生しています。
今後、ローンが元本と利息の両方を返済しなければならない段階に入ると、財政的圧力が増大し、特に大規模融資を受ける投資家グループで損失カット現象がより多く発生する可能性があります。同時に、アパートの供給が増加するにつれて、価格競争の圧力がより明確になり、特に将来形成される製品で顕著になります。このタイプの投資家は、長期にわたる借入金利費用を負担する必要があるだけでなく、運用資金がないため、期待を下回る販売を余儀なくされる可能性が高まります。
