ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、2023年から現在まで、ベトナムの信用政策と不動産市場の処理は、流動性の解消から、目標資本の流れの方向付けへと段階的に移行してきました。初期段階では、決議33/NQ-CP、政令08/2023/ND-CP、および債務返済期間の再構築政策を通じて、法的渦 - 債券 - 信用を阻止することに焦点を当てています。その後、資本の流れは、社会住宅、住宅を購入する若者、実現可能なプロジェクト、および優先事項として特定された分野に、より具体的に方向付けられました。
これは適切な方向性です。なぜなら、現在の不動産市場の困難は、資金不足だけでなく、プロジェクトの法的側面、土地コスト、製品構造、吸収能力、および購入者の信頼にも関連しているからです。
社会住宅信用プログラムはその一例です。プログラムの規模は9つの商業銀行から145兆ドンですが、2026年5月末までに、累積融資額は約12兆4400億ドンに達しました。割り当てられた資金源と実際の融資額との大きなギャップは、市場の問題が単に資金不足ではないことを示しています。
プロジェクトが法的に不十分な場合、販売価格が適切でない場合、製品がニーズに合致しない場合、または購入者が債務を返済する能力がない場合、特に手続きが複雑で障壁が多い場合、優遇金利は持続可能な需要を生み出すのに十分ではありません。信用は、実施可能なプロジェクト、手続きが円滑で、借り手が債務を返済できる場合にのみ効果を発揮します。
現在、銀行、企業、プロジェクト、購入者間のデータは依然として断片化されています。支払い不能のリスクがあるプロジェクトを早期に特定する能力も十分に明確ではありません。この段階を改善しなければ、「信用優先」政策は、データベースのリスク管理ツールではなく、行政的な資本配分メカニズムになる可能性があります。
VARS IREは、次の段階で変更する必要があるのは信用管理の考え方であると考えています。不動産をリスクレベルが均一な分野と見なし、共通の管理メカニズムを適用する代わりに、政策は借り手、資産、資本の使用目的、返済能力に応じてリスクを評価することに移行する必要があります。
したがって、資金の流れを方向付けるためにプロジェクトを分類する必要があります。政府は、建設省が農業環境省、地方自治体、ベトナム国家銀行と協力して、プロジェクトの実施と回復の可能性に応じた評価および分類メカニズムを研究することを委託できます。
VARS IREは、プロジェクトを3つのグループに分類することを検討することを提案しています。グループAは、法的に十分で、完了可能で、大きな波及効果があり、主に継続的な実施のための資金が不足しているプロジェクトです。グループBは、回復可能であるが、自己資本の追加、事業計画の調整、または債務義務の再編など、再構築が必要なプロジェクトです。グループCは、回復不能で、譲渡、清算、または規制に従って処理する必要があるプロジェクトです。
分類は、リスクレベルを正しく特定し、資本の流れを方向付けることを目的としています。融資の決定は、依然として各銀行の責任と権限に属します。
すべての優先信用政策には、明確な基準、期限、および事後審査メカニズムが必要です。政策の有効性は、コミットメントされた資本と払い戻しだけでなく、完了したプロジェクト数、使用開始された住宅数、資本にアクセスできる人々の数、および支援後の信用品質によっても評価される必要があります。当面の間、データの完成とプロジェクトの分類の試行に焦点を当てることができます。新しいメカニズムの拡大は、実際の結果とリスク管理能力に基づいている必要があります。
VARS IREは、均一な方法で信用を管理することは、不動産市場の持続可能な成長の原動力を失うと考えています。不動産市場は、実際のニーズを満たすプロジェクトと、購入者から資金を調達するための保留プロジェクトの間でますます分化が進む段階にあります。
したがって、不動産信用は、市場の回復を促進し、流動性、信頼、不良債権、経済成長に関する影響を引き起こさないように、十分な条件と法的安全性を備えたプロジェクトへの再融資に焦点を当てる必要があります。
それと並行して、銀行システムの安全を確保し、リスクの蓄積を制限し、不動産市場からのリスクが金融システムに広がるのを防ぐために、信用集中度と返済能力を管理する必要があります。
