低価格住宅の不足、ホーチミン市の不動産市場の不均衡

DKRAグループが発表した、ホーチミン市および南部近郊の不動産市場に関する市場調査報告書によると、2025年8月には、アパートメントセグメントの月間販売台数は約4 400戸に達し、前年同期の5分の1を超えました。

ホーチミン市は、地域全体の総アパート供給量の96.3%を占め、12 000戸以上が販売されました。力強い需要回復により、市内での取引成功率は前年同期比5.1倍に増加しました。

Aグレード(高級グレード)セグメントは、供給量の約42%を占めており、主にホーチミン市に集中しています。一方、ドンナイ省やタイニン省などの隣接省は、BグレードおよびCグレードの製品ラインの目的地となり、よりリーズナブルな価格で人々の実際の住居ニーズを満たしています。

販売価格水準も前月比で2%から6%のわずかな上昇を記録しました。ホーチミン市のプレミアムアパートメント(投資家が販売)の最低販売価格は3700万VND/m2で、最高販売価格は4億9300万VND/m2に達しました。一方、ドンナイとタイニンのマンション価格は依然としてかなり「息苦しく」、それぞれ3300万VND/m2から4700万VND/m2まで変動しています。

ホーチミン市地域は、一次供給の約42%、総消費量の58%を占め、市場をリードしています。その中で、主要な製品グループは、平均価格約100億ドン/戸で、市場の流動性を確保しています。

企業からの報告によると、市場は投資家のプロジェクト販売の実際の状況とは異なっています。供給が豊富であることとは対照的に、市場の流動性は非常に低くなっています。タイニン省の不動産取引チェーンのグエン・ヴァン・ズンディレクターは、地元、特に旧ロンアン地域での住宅、ヴィラプロジェクトの成功した取引量はほぼわずかであると述べています。7月と8月だけで、取引数は数え切れないほどです。

仲介業者からの記録によると、取引完了率は期待ほど高くありません。一部のプロジェクトでは、最初の12ヶ月間は固定金利がわずか6〜7%/年、過去3年間で最低であるなど、魅力的なプロモーションプログラムを展開しているにもかかわらず、一部のパートナー銀行も3〜5年間の優遇融資パッケージを発売し、元本または初期金利の猶予政策を伴う...しかし、顧客は依然として意思決定に苦労しています。

ホーチミン市でも、状況はそれほど好転していません。マンションプロジェクトを発表したばかりのデベロッパーの代表者は、需要の低迷を懸念していることを認めました。販売価格はわずか3500万VND/m2で、プロジェクトの場所はディアン、トゥアンアンの主要工業団地に隣接していますが、販売開始日には約10人の顧客しか予約注文を受け付けていません。

「供給不足だが需要不足」の状態の主な原因は、住宅価格と人々の支払い能力のずれにあります。一方、本来最も大きな割合を占めるはずの庶民的なセグメントは、ほとんど新しいプロジェクトがなく、社会住宅プロジェクトでさえ非常に遅れて実施されています。社会住宅プロジェクトは、もともと労働者や低所得者層向けに設計されています。

DGキャピタルの投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士によると、多くの住宅購入者は、住宅価格が絶えず上昇している一方で収入が大幅に変化していないのを見て、期待が損なわれていると感じています。さらに、一人の投資家の代表者が、現在の土地価格の高騰により、50万ドン/m2未満で利益を上げることは非常に困難であると述べたため、手頃な価格の住宅開発はますます実現が困難になっています。たとえ、マンションの面積を30平方メートル未満に縮小して