8月19日、第1回臨時国会会期のプログラムで、国会は2023年住宅法改正政策の方向性に関する報告書と審査報告書を聴取しました。報告書を発表したチャン・ホン・ミン中央委員会委員、建設大臣は、住宅所有権について、草案は建設法に従った建設工事の使用期間に従って「有期マンション」を規定しており、財産権の保証に関連付けられています。マンションの所有者は、期間満了時に規定に従って新しいマンションを建設するための財政義務を履行する権利を有します。
この問題について、ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)は、新しい政策について議論する過程で、最も誤解を招きやすいフレーズは「期限付きアパート」であると述べています。十分に説明されない場合、人々は一定期間後、アパートの所有権が当然に終了すると理解する可能性があります。しかし、この理解は問題の本質を正しく反映していません。
VARS IREによると、建物の技術的ライフサイクルとは、建物が使用できる期間であり、設計図書、建設品質、運用および保守条件、および実際の検査結果に基づいて決定されます。
それに伴い、所有者の合法的な財産権の概念があります。アパートの所有権、共有土地の使用権、および関連する発生する権利は、法律によって保護される権利であり、技術的な時期にプロジェクトが到着したという理由だけで自動的に失われることはありません。
新しいメカニズムを完成させる際には、建物の耐用年数が財産権に対する「カウントダウン時計」であるという理解を避けることが重要です。より適切なアプローチは、設計耐用年数を管理および義務的な検査のマイルストーンとして定義することです。
その時点で、プロジェクトは安全性のレベルについて再評価する必要があります。技術要件が依然として満たされている場合、プロジェクトは専門的な結論と適切なメンテナンス計画に従って引き続き使用できます。解体を余儀なくされた場合、所有者の権利は再建プロセスにおける権利と利益に転換する必要があります。
この観点から、アパートの所有者の共有土地使用権(建設工事用地に関連する法的基盤)、アパートの所有権と工事期間中の共有部分の所有権(工事が安全を確保している間、人々が合法的な売買取引を通じて形成した直接的な財産権)、および工事が解体、再建された後の権利(再建プロセスへの参加権、新しいアパートまたは対応する価値を受け取る権利、および規定に従った譲渡、相続、抵当権を含む)の3つの権利層を明確に確立する必要があります。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、これは共同住宅の法的枠組みを完成させ、古い共同住宅の改修・再建作業における長期化する問題を解決し、同時に都市部の土地利用効率を高める上で重要な意味を持つ方向性であると述べました。
しかし、これは市場心理、人々の財産権、不動産セグメントの発展傾向に直接的な影響を与える政策でもあります。したがって、政策は適切なロードマップと実施メカニズムで設計する必要があります。
この規定を真に生活に浸透させるためには、技術基準に基づいて建物の耐用年数を決定する方法、耐用年数切れの建物を決定するための条件、手順、権限、共同住宅を再建する際の資本拠出メカニズム、財政義務の履行、建物が新築された後の所有者の権利、意見の相違がある場合、または参加する財政能力が不十分な場合の処理計画など、重要な内容を明確にする必要があります。これらは政策の実現可能性を決定する要因であり、同時に国民と市場の信頼を築きます。
