VARS IREは最近のレポートで、2023年から2025年にかけてアパートセグメントで力強い価格上昇傾向を記録し、一次市場と二次市場の両方で大都市部で新たな価格水準を継続的に確立したと述べた。
主要市場では、2025 年の第 3 四半期に商業用アパートの平均販売価格は 7,800 万 VND/㎡ に達し、新規供給の 30% 以上が 1 億 VND/㎡ 以上の価格で販売されました。ハノイだけでも、平均価格は約 9,500 万 VND/㎡ で、供給価格の 43% 以上が 1 億 2,000 万 VND/㎡ 以上となっています。ホーチミン市の平均価格は約 9,100 万 VND/m2 ですが、郊外からの豊富な供給のおかげで平均価格は低くなります。品質やインフラに大きな変化はなかったにもかかわらず、多くのプロジェクトで価格が数億ドン/ユニットから 10 億 VND 以上に上昇しました。
VARS IRE は、主な理由は供給側にあると考えています。不動産の供給は最近改善してきましたが、その成長率は依然として低く、都市化と機械的移住の過程で増大する需要に応えることができません。 2024 年土地法および政令 103/2024/ND-CP が発効した後、プロジェクト開発コスト、特に土地使用料に関する財務上の義務が増加し、プロジェクトのために計算される地価が急激に上昇しました。これは不動産開発のコスト構造の中で最も大きな割合を占める要素であり、投資家はコストを相殺するために販売価格の引き上げを余儀なくされます。
最近市場に投入されたプロジェクトの多くは、法的問題があり、長期間中断しなければならなかったが、現在再開されているプロジェクトであり、財務コスト、現場の撤去コスト、追加コストの大幅な増加につながっています。それに加えて、新規供給の大部分がハイエンドおよび高級セグメントに集中している一方、市場にはミッドレンジおよび手頃な価格のプロジェクトが不足しているため、製品構造において不均衡が生じています。
供給は主に少数の大企業の手に委ねられており、これも競争を減少させます。一部の地域での行政境界の合併や新しい行政センターの計画に関する情報も、地元の地価上昇の原因となった。
さらに、インフラや公共事業に多額の投資が行われた大規模プロジェクトの出現や、主要な交通プロジェクトの実施も、不動産価格の上昇に寄与している。
逆に、需要要因も価格上昇に強い影響を与えます。都市化のペースは速く、都市人口率は2019年の34.4％から2024年には44.3％（4,400万人以上に相当）に増加し、住宅需要が急増しています。毎年、住宅の購入または賃貸を希望する若い労働者を中心に、約 100 万人が農村部から都市部に移住しています。
住宅所有を「定住」の基盤と考える考え方により、市場が変動しても住宅購入の需要は常に高いままになります。
需要と供給の要因に加えて、VARS IRE は他の多くの理由も指摘しています。金市場と株式市場の激しい変動により、キャッシュフローは安全な避難先として不動産を求めます。信用緩和と拡張的な金融政策の期間も、安価な資本が不動産に大量に流入する原因となりました。取引管理と監視システムは依然として限定的であり、投機の条件を生み出し、「価格のつり上げ」を引き起こし、異常な変動を引き起こしている。住宅賃貸市場は安定的に発展していないため、ほとんどの人が依然として賃貸ではなく住宅を購入することを選択しています。
多くの製造業が困難、投入コストの上昇、利益の減少に直面している中、投資資金の一部はより安全で収益性が高いと考えられる分野である不動産にシフトしている。これらの要因が重なって、マンション価格は上昇傾向を維持し続けており、大都市では冷え込む気配がありません。
