合併後の土地価格の管理、市場の安定化

市場混乱のリスク

財務省の報告書によると、2025年第2四半期の価格運営指導委員会の会議、農業農村開発省(NNMT)によると、土地価格枠組みの廃止と、2024年土地法に基づく新しい価格表に関する規定は、不動産市場の管理と発展を透明性、市場価格に近づける方向に拡大するのに貢献しました。

しかし、一部の地域では、市場で一般的な土地価格の変動をタイムリーに追跡できておらず、土地価格表が実際の価格よりも大幅に低くなっています。

多くの地域で開始価格と落札価格の大きな差が発生しており、競売を利用して利益を得、市場を混乱させ、投資、ビジネス、不動産市場に悪影響を与えるのではないかという懸念が高まっています。

NNMT省はまた、「土地価格の決定と決定における権限委譲政策は、初期段階で効果を発揮し、土地資源の解放、公共投資資本の支出促進に貢献する」と述べました。

それにもかかわらず、多くの地方自治体は、人材、経験不足、経済技術基準、組織機構、データなどの必要なガイダンス文書を十分に発行していないため、困難に直面しており、法律の実施が遅れ、土地へのアクセス、行政手続きの解決に影響を与えています。

農業農村開発省は、地方自治体が2024年土地法に基づく新しい土地価格表を一斉に発行すると、土地価格は地方自治体間で大きく変動し、市場に多くの影響を与えると予測しています。

多くの場所で土地価格が大幅に上昇しています。

ダナンでは、本日、2025年7月7日から、管轄区域における土地価格の調整、補足に関する決定45/2025/QD-UBNDが発効しました。これは、ダナンが半年以上前に土地価格を調整した2回目です。

新しい決定によると、土地価格の平均上昇率は古い土地価格表と比較して高く、平均上昇率は年初から125-170%です。ダナンで最も高価な道路の典型的な例は、Le DuanからNguyen Van LinhまでのBach Dang道路区間で、新しい価格は3億4000万ドン/m2強で、2025年1月からの2億8600万ドン/m2強と比較して増加しています。2025年以前の土地価格表によると、この道路区間は約1億4800万ドン

特に、沿岸地域、Ngu Hanh Son区では、住宅地の未命名道路の土地価格も157〜170%上昇しており、中心部から郊外まで一斉に調整されていることを示しています。

ハノイでは、新しい土地価格表（2024年末から2025年末までに適用）は、古い価格表と比較して2〜6倍の増加を記録しました。ハンダオ、ルタイ、ハイバタン、教会などの一部の中央通りは、国内で最も高い7億VND/M2までの土地価格を持っています。また、新しい価格表は、土地区画の距離を通りまで割引していますが、一般的に、新しい価格は依然として非常に高くなっています。

「価格ショック」を避けるために移行期が必要

1.7 からの省合併は、同じ地域で土地価格をどのように維持するかという問題も提起しています。たとえば、ホーチミン市(旧)の Thu Duc 地域では、土地価格は約 8 800 万 VND/m2 が規定されていますが、ブンタウ 地域では 34 万 VND/m2 が規定されています。この大きな差は、統一価格表を適用すると、価格ショックを引き起こし、国民と市場の両方に影響を与えることを示しています。

したがって、ホーチミン市天然資源環境局の提案は、2025年末までに各地域(旧ホーチミン市、旧ビンズオン市、旧バリヤ・ブンタウ市)に3つの個別の土地価格表を引き続き適用することは、合理的かつ現実的であると評価されており、政策による「仮想熱狂」を生み出すことを避ける。

Lao Dongとのインタビューで、農業・環境政策戦略研究所のグエン・ディン・トゥ准教授・博士は、「土地価格の設定は常に2つの圧力に直面しています。透明性を高め、収入源を創出するために市場価格に近づく必要がありますが、同時に企業と国民の土地へのアクセス能力を維持する必要があります。一方に傾くと、市場の不均衡を引き起こしやすくなります」と述べました。

トゥー氏によると、省人民委員会が土地価格表を作成する際、市場に適合するように土地価格の引き上げと、土地へのアクセス能力を高め、企業を支援し、国民のコストを削減するための土地価格管理を慎重に検討する必要がある。この2つの要素間の合理的なバランスを見つけることは、土地価格評価システムを完成させ、持続可能な社会経済発展に貢献するための「鍵」となる。

専門家は、新しい土地価格を移行期間(1〜3年)に維持し、その後、すべての地域に単一の価格を適用することを避けるために、地域分けの原則に従って統一された土地価格表を作成すべきであると同意しています。

財務省に送付された文書の中で、NNMT省は、省・市人民委員会に対し、土地価格表の見直しを指示しました。価格が適切でない場合は、2025年12月31日まで適用される政令71/2024の第17条の規定に従って、地方の実際の状況に従って調整する必要があります。

同時に、土地使用権の競売業務を見直し、違反を厳重に処罰し、競売の不正行為を防止します。価格に関する法令文書システムの見直し、更新を強化します。土地価格表の適用範囲を拡大し、具体的な土地価格の決定事例を縮小します。土地に関連する財政義務の責任を明確にします。住宅プロジェクトの遅延、脱税、譲渡価格の誤認、競売における違反事例を検査、検査、厳重に処罰します。

特に、地方自治体は、土地価格表の計画、調整を公表し、入札操作を制限するために敷金を支払う対象者を公表する必要があります。

省、都市の合併は、機構の再構築と地域開発における戦略的なステップです。合併後の土地価格が異常に上昇しないように管理し、土地へのアクセスの不平等、バブル市場、地方財政への悪影響などの影響を回避する必要があります。