中央レベルからの土地価格表の管理の役割が必要
財務省に送られた文書の中で、2025年第2四半期の価格運営指導委員会の会議に対応して、農業農村開発省(NNMT)は、土地価格の決定と決定における階層化、権限委譲政策が初期段階で効果を発揮し、土地資源の解放、公共投資資本の支出促進に貢献すると述べました。
農業農村開発省は、地方自治体が2024年土地法に基づく新しい土地価格表を一斉に発行すると、土地価格は地方自治体間で大きく変動し、市場に多くの影響を与えると予測しています。
この問題について、天然資源環境省(現在は農業農村開発省)の元副大臣であるダン・フン・ヴォー教授は、各地方自治体は土地価格表の作成において異なるアプローチをとる可能性があると述べました。なぜなら、この価格表は省によって規定されているからです。
しかし、同氏は、土地価格表は省から省へ「転換」することはできませんが、省間の境界地域では統一された規制が必要であると強調しました。
「この省が土地価格表を高く規定し、別の省が低いと、不合理な差が生じやすく、住宅価格に大きな影響を与える可能性があります。したがって、中央レベルからの管理、見直しが非常に必要です。その中で、農業農村開発省は、省が承認する前に土地価格表を検討する責任があります」と彼は述べました。
ヴォー氏によると、土地価格表を作成する原則は依然として市場に適合している必要があります。しかし、今日まで、ベトナムは「市場価格」とは何かを具体的に規定する文書を持っておらず、国家が発行する土地価格を決定する技術に関する明確な法的根拠もありません。これは大きな欠点です。なぜなら、「市場価格を得るにはどうすればよいか」は非常に重要な仕事だからです。
コミューンレベルの人民委員会が土地価格表の作成プロセスに参加することに関連して、ヴォー氏は、コミューンの職員は、住民と土地取引に頻繁に接触するため、地域の実際の土地価格をよく理解していると考えている。
しかし、提起される疑問は、その価格が実際に市場価格を正確に反映しているかどうかを判断するためにどのような議論を用いるかということです。彼によると、市場価格の決定の話は複雑な問題であり、長期的なロードマップが必要です。
法的根拠が十分にない状況において、現在の土地価格表の作成は、主に地方での実際の調査に基づいている。
しかし、ヴォー氏は、省庁レベルは、これらの価格表が合理的で現実と一致しているかどうかを検査、検討する役割を果たす必要があると指摘しました。なぜなら、承認された土地価格表が市場価格よりも低い場合、多くの悪影響が生じる可能性があり、その典型的な例として、土地を割り当てられた一部の対象者が価格差を利用して利益を得る可能性があるからです。
土地価格表は、利益の調和と市場の安定を確保する必要がある
ハノイ天然資源環境大学土地管理学部のファム・アイン・トゥアン博士は、省人民委員会が現在から2025年12月末までに土地価格表の策定、調整を実施する際、調整された土地価格表の価格は、現行の土地価格表と比較して上昇傾向にあると予測されていると述べました。同博士によると、土地価格表の策定と発行の過程で、地方自治体はいくつかの重要な点に特に注意する必要があります。
まず、価格設定は、現在の市場の土地価格に適合する原則を遵守する必要があります。価格調整表は、土地使用者、投資家、および不動産市場全体に「ショック」を与えるべきではありません。価格表で土地価格が上昇することは、国家が土地を収用した人々にとって有益であり、同時に、土地使用料、税金、手数料などの収入源からの歳入増加に貢献します。
しかし、土地価格表が調整された場合、土地使用料が増加すると、プロジェクトへの投資コストが増加します。用地取得費用が高騰すると、不動産製品のコストが増加し、住宅、商業サービス、工業、農業セグメントの両方の不動産市場での販売に大きな影響を与えます。これは、ベトナムが海外投資を誘致しようとしている状況において、競争優位性を低下させる可能性もあります。
さらに、価格表での土地価格の上昇は、土地使用権証明書の発行、農地から非農地への使用目的の変更など、土地に関連する手続きを実行する一部の人々にとって不利になります。特に、庭の土地(既存の住宅地の農地)から住宅地への転換は、住民が土地使用料を大幅に高く支払うことになります。
2025年末までの土地価格表の調整における調和を確保するために、ファム・アイン・トゥアン博士は、農業農村開発省と財務省は、土地使用料、土地賃貸料を含む土地に関連する金融政策を共同で見直し、調査、同期的に調整する必要があると述べました。
これらの政策は、特に国家が投資を奨励している分野や地域で活動する外国人投資家に対して、より柔軟に設計する必要があります。
同時に、土地使用権が認められた場合、または農業から非農業への土地使用目的の変更が許可された場合、および低所得者向け住宅開発政策において、土地使用料、土地賃貸料の免除、減額の具体的な条件を明確に規定する必要があります。
最終目標は、地方自治体が市場価格に近づきながらも、国家、投資家、土地使用者間のバランスと利益の調和を確保することです。同時に、土地を使用した外国投資を誘致し、不動産市場の安定した持続可能な発展を促進する能力を確保することです。
