しかし、意見を求められている法律改正案では、建設省はより厳格な管理の方向に変更することを提案しています。5年間使用した後、社会住宅の所有者は売却を希望する場合、自由に取引することはできなくなり、社会住宅政策の恩恵を受ける資格のある人にのみ譲渡できます。
この提案は、多くの社会住宅アパートが取引制限期間後、商業住宅として売買されており、価格が大幅に上昇し、商業住宅に近づくことさえあるという現実から来ています。
ハノイでの調査によると、多くの社会住宅プロジェクトはかつて販売価格が1平方メートルあたり約1,100万〜1,800万ドンでしたが、5〜10年後には4〜7倍に増加し、1平方メートルあたり6,000万〜8,000万ドンになりました。一部のアパートは約50億ドンで取引されており、同じ地域の商業住宅と大きな違いはありません。この動向により、もともと低所得者向けであった社会住宅は、一定期間使用した後、アクセスしにくくなっています。
この問題について、弁護士であり修士号を持つファム・タイン・トゥアン氏(ハノイ市弁護士会)は、社会住宅は土地、信用、税金に関する国家の優遇政策によって形成されるため、決定権に対する制限を設けることは、社会保障の目標を確保し、公共の利益を私的利益に転換することを避けるために必要であると述べました。
実際には、これは最初の取引が確立されたときからの法的論理の継続です。社会住宅は完全に市場メカニズムに従って運営されるのではなく、特定の対象者に対する政策に従って分配されます。したがって、二次市場での譲受対象者の継続的な管理は適切であり、政策の一貫性を保証します。
実際には、一定期間後の譲渡の自由化は、社会住宅の「商業化」の傾向につながり、政策の当初の意味を損なっています。優遇メカニズムから形成された資産は、市場に従って急速に収益性の高いツールになる可能性があり、投機、不正利得のリスクをもたらし、脆弱なグループの住宅へのアクセス機会を狭めます。
ファム・タイン・トゥアン弁護士は、法的側面と政策目標の両方を考慮すると、譲受対象を制限することは合理的であり、必要であり、財産の処分権と矛盾しないと述べました。これはまた、社会住宅が取引ライフサイクル全体で本質を維持することを保証する方法であり、しばらくすると「商業化」されるのではなくなります。
別の視点から、グエン・ヴァン・ディン弁護士(ハノイ市弁護士会)は、規制の実施の実現可能性を考慮する必要があると述べました。現在、投資家が社会住宅を販売する場合、対象者の審査は、投資家と管理機関、特に建設局の参加を得て厳格に実施されています。
しかし、二次市場では、人々が再販を希望する場合、購入者の確認には多くの問題が発生します。「誰が確認の責任を負いますか?販売者、購入者、または管理機関ですか?投資家は数年後にこれに戻って実施するのでしょうか?」と彼は問題を提起しました。彼によると、明確な実施メカニズムがない場合、規制は適用が困難になり、法律の有効性を低下させ、人々のコンプライアンス意識に影響を与える可能性があります。
建設省の提案は、社会住宅を社会保障の目標に戻すための努力を示しています。しかし、政策は不正な利益の防止と国民の正当な権利の確保のバランスを取る必要があります。2030年までの社会住宅の開発を促進する状況において、法的枠組みは厳格であるだけでなく、市場の持続可能な発展のために十分に柔軟である必要があります。
