古い問題を解決する、
2024年改正土地法は、政府が5年に1回発行する土地価格枠組みに関する規定を廃止し、代わりに省人民委員会が年初に公表することで、経済社会発展にとって特に重要であり、根本的な変更があります。土地価格枠組みを廃止し、土地価格を市場原理に従って評価することで、国民、投資家、国家の所有関係における不平等を解消します。
それ以前の2013年土地法およびそれ以前の法律の実施プロセスは、回収、補償における不備を示しており、異常な地価差を引き起こし、それによって土地からのリソースを完全に最適化することができませんでした。
地価差の恩恵を受けるとされる対象者自身も、訴訟、査察、検査のプロセスが長引き、費用が増加し、投資機会が撲滅され、最終的な結果として、現在深刻化している住宅製品の需給の不均衡が生じているため、実際には恩恵を受けていない。
明らかに、変更は必要であり、国家管理機関が認識し、実施することを決意しており、今回の2024年土地法では、2023年不動産事業法と2023年住宅法という2つの重要な法律に加えて、多くの非常に基本的な変更が加えられています。
残された問題は、これらの法律を実際にどのように適用して、継承性を確保し、古い問題を解決するか、しかし新たな空白を生み出し、新しい煩わしさを生み出さないようにするか、特に土地価格の設定問題においてです。
土地評価方法グループは多く議論されており、基本的に今日まで、国際的に認められ、広く適用されている科学的方法を維持しています。特に、蓄積法を維持することが最も重要です。なぜなら、現在の開発、変革、目的転換プロジェクトのほとんどは、この方法で計算される必要があるからです。
しかし、依然として、政令、通達、決定などのガイドライン文書をどのように適用するかという観点から多くの不備があります。これは非常に必要です。なぜなら、法律が早期に施行されれば、投資・事業政策はより明確になるからです。しかし、理論と実践の間には「空白」も避けられません。
市場を待機状態にしないでください
土地評価について、現在の問題は、直接関係の当事者、つまり国民、投資家、国家、および価格評価機関、コンサルタント組織を含む当事者の利益の調和を確保するために、土地価格計算方法に適用される条件です。
実際、これまで、地方自治体の報告書は、多くのプロジェクトが土地価格評価コンサルタントを雇うことができず、または評価を受ける場合、彼らが提示する価格は非常に高く、「安全のため」であることを示しています。これは企業にとって非常に大きな困難を引き起こしており、そのため、多くのプロジェクトが土地を割り当て、土地を賃貸しているにもかかわらず、土地価格の決定を進めることができません。
過去に発生した土地の不正行為は、評価機関に非常に大きな責任を負わせており、彼らは土地の評価を受けたくないという共通の心理を持っています。
法的なボトルネックが解消されない場合、不動産市場の回復プロセスは長引く可能性があります。法律が可決された場合、市場は「待機」状態に陥る可能性がありますが、多くの重要なポイントは依然としてガイダンス文書にあります。
問題は、起草機関が企業の意見を注意深く分析し、条項が実際に適用される際に影響を明確に評価することです。各国の経験とベトナムにおける土地価格設定活動の実践からさらに留意すると、土地価格を市場価格に近づけるためには、法的根拠、透明性、信頼性の高いデータベース、正確性の高い情報、十分な監督、検査などの多くの要素を十分に満たす必要があります。
上記の問題に加えて、正式に発行された後、評価市場に対応するための人材の話はどこにあるのか、私たちが5年に1回の評価から毎年の評価に変更するとき?という懸念もあります。
土地評価活動に役立つ新しい幹部チームへのトレーニング、資格、職業証明書の発行はどうなるでしょうか? 一方、評価は非常に困難で非常に重要な一連の仕事であり、専門知識、スキルが必要であり、訓練が必要です。特に、剰余金方法の適用は最も複雑な方法です。
