11月26日午後、大多数の代表が賛成し、ハノイ市人民評議会は、2026年1月1日から公表および適用される最初の土地価格表を規定する決議を採択しました。
それによると、ハノイの新しい土地価格表の最高価格は2億7200万ドン/m2に達し、旧ホアンキエム区中心部の通りの1区画(路面)に適用されます。この価格は古い土地価格表と比較して約2%上昇します。
郊外のコミューンでは住宅地価格が急激に上昇した。このうち、エリア 9 (リエンミン、オーディエン、ダンフオン、ホアイドゥック、ズオンホア、ドンソン、アンカインの各コミューンを含む) が約 26% と最も高い増加率を示しました。このグループの最高地価は 6,470 万 VND/m2 で、国道 32 号線の場所 1 (スアンフオン区からキムチュン - ディトラッチ市街地へのジャンクションまでの区間) に該当します。
エリア 7 (ティエンタン、イェンラン、クアンミン、メーリン、フックティン、トゥーラム、ドンアン、ヴィンタイン、ティエンロクの 9 つのコミューンを含む) およびエリア 10 (ダイタイン、タイントリ、ゴックホイ、ナムフー、ビンミン、タムフン、トゥオンティン、ホンヴァン、タンの 12 つのコミューンを含む)オアイ、ダンホア、トゥオンフック、チュオンズオン）は 25% 増加しました。
ベトナム不動産協会(VNREA)は、土地価格表の上昇により、郊外地域の不動産投資コストもそれに伴って増加すると述べています。これは、投資プロジェクトの魅力を低下させ、人口を減らすための郊外住宅開発計画に影響を与えます。
その結果、市場の住宅供給は引き続き減少する可能性があります。同時に、商業住宅の価格も上昇し、実際のニーズを持つ人々の住宅へのアクセスを減少させます。
ベトナム不動産協会によると、不動産市場は回復期に入り、多くの企業が再編を余儀なくされています。したがって、現時点での土地価格の上昇は二重の負担となり、回復プロセスを遅らせる可能性があります。
VNREAは、「土地価格の上昇は、企業と国民にとってより大きな財政義務を伴います。同時に、補償、支援、再定住を実施する際に、予算の負担も増加します」と述べました。
土地価格表は、補償金の計算、再定住者に対する土地価格の決定、住宅地の補償を受けた者に対する補償金の計算、土地使用権の譲渡による土地使用税、個人所得税の計算の根拠として使用されます。これは、土地の使用、譲渡に関連する費用と手数料を徴収する場合や、土地証明書の発行などの土地に関する行政手続きを行うための根拠でもあります。
この件について、Lao Dongとの意見交換で、不動産法専門家のグエン・ヴァン・ドン弁護士は、土地価格の上昇は、具体的な土地価格を間接的に押し上げるだろうと述べました。なぜなら、具体的な土地価格は比較方法に従って計算されるため、収入、剰余金は土地価格表に従って価格よりも低くならないため、土地価格表は「基準価格」になるからです。
したがって、国家がプロジェクトを実施するために土地を割り当てた場合、企業はより多く支払う必要があり、予算収入を増やすのに役立ちます。また、国家が土地を収用した場合、国民も市場価格に近い価格で補償され、土地分野における紛争や訴訟を減らすのに役立ちます。
しかし、グエン・ヴァン・ディエン弁護士は、別の側面から見ると、土地価格表は生活を混乱させ、人々の土地利用に関連する費用を増加させる可能性があると述べました。
例として、国家が土地使用権を承認した場合、土地使用料を支払う場合(初回発行)、世帯、個人の土地使用目的の変更を許可した場合、毎年支払う土地賃貸料、土地使用税、登録料、および特に土地使用権譲渡所得税などを計算する場合などは、すべて土地価格表に基づいています。
弁護士によると、土地価格表が2倍に上昇した場合、住民が支払うべき土地使用料、税金、手数料、手数料などは2倍になります。一方、これは多数の主体グループです。土地価格表は、広範囲にわたる影響を確実に引き起こすでしょう。
例えば、単純に、非農業用地使用税は、土地価格表の土地価格のわずか0.03%の税率であるため、昔から「手頃な」徴収額と見なされてきました。しかし、現在、土地価格表が5倍に引き上げられた場合、この徴収額は多くの人々にとって負担となるでしょう。
解決策について、グエン・ヴァン・ディオン弁護士によると、管理機関が考慮すべきことは、税金、手数料、手数料、土地使用料、土地賃貸料に関連する法的文書のシステムを調整することです。
例えば、世帯、個人の土地使用権の譲渡による所得税については、現在の個人所得税法は2%の税率を規定しており、土地価格表に基づいて計算されます。土地価格表が上昇すると仮定した場合、2%の税率は、主体の税負担を増やさないように調整するために検討する必要があります」とドン弁護士は述べました。
弁護士によると、実際には、この解決策は国家によって適用され始めています。例えば、土地料金徴収に関する政令第103/2024号によると、毎年支払う土地賃貸の場合、年間土地賃貸単価は、土地賃貸料を計算する土地価格の割合に相当する割合で計算されます。
政令103号は、割合が0.25%から3%の間で変動することを規定しています(この割合は以前は1%から3%でした)。したがって、政令103号は、土地価格が4倍に上昇した場合でも、住民の土地賃貸料は依然として安定しています。
