土地使用料の計算を首を長くして待つ
長い間、不動産プロジェクトを行う企業は、プロジェクトの土地使用料の決定段階に非常にうんざりしていました。これは煩雑で、時間がかかり、費用が増加する手続きです。
Anh Tu社(ホーチミン市)の幹部は、以前は、プロジェクトの土地評価が非常に遅れていたとコメントしました。典型的な例として、同社の7区(旧区)のプロジェクトは、7年、7ヶ月後に、約513億ドンの費用で約200件の国家機関からの文書で結果が得られましたが、プロジェクトが長期間にわたって評価されなかったため、企業は困難な状況に陥りました。低層地は顧客に販売されましたが、土地使用料を支払うことができなかったため、建設および発行できませんでした。
Novalandの代表者は、同社には2015年、2016年から土地が割り当てられたプロジェクトが13件ありますが、現時点では税務当局からの通知はなく、通知があれば企業は土地使用料を支払うことができると述べました。
ホーチミン市農業農村開発局によると、年初から現在までに、ホーチミン市は9つのプロジェクトを「ロック」し、5兆52兆9 000億ドンの土地使用料をもたらしました。同時に、2つのプロジェクトが土地価格評価委員会の承認を待っており、4兆16860億ドンの土地使用料を追加する予定です。
上記の9つのプロジェクトのうち、Thu Thiem新都市開発区でのロッテグループのプロジェクト(16兆1900億ドン)、Can Gio海抜圏の都市開発プロジェクト(2兆2317億ドン)など、いくつかのプロジェクトが市の予算に大きな収入源をもたらしています。市はまた、Thu Thiem観測複合施設のプロジェクトが約4兆4000億ドン、Song Viet都市開発区が約168億ドンの2つのプロジェクトを市土地評価委員会に提出しました。
今後、局はさらに23件のプロジェクトを提出し、総収入額は7兆4860億ドンと予想されています。年初の数ヶ月間、ビンズオン省とバリャブイ省(以前)も44区画の土地を承認し、収入額は7兆4850億ドンと予測されています。したがって、2025年には、プロジェクトの土地価格からの収入源は約86兆3000億ドンになる見込みです。
企業向けの土地評価を加速
現在、2024年土地法が施行され、さまざまな期間を経てプロジェクトの多くの障害を解決するのに貢献しています。その中で、ホーチミン市地域に滞留している土地使用料の支払いに関するプロジェクトの障害を取り除く予定です。
意見聴取中の2024年土地法の一部条項の改正・補足法案で、農業農村開発省は、一次土地価格の決定に市場要素を削除することを提案しました。代わりに、土地価格は国家機関によって発行され、土地価格表を通じて5年に1回調整されるか、K係数で毎年調整されます。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産、商業住宅プロジェクトの土地使用料を計算するために土地価格調整係数法を適用する提案が国会で承認されれば、これらのプロジェクトにおける土地使用料、土地賃貸料の計算における障害、困難が解消されると評価しました。
ホーチミン市資源環境経済研究所も最近、企業が省人民委員会が発行した価格表に基づいて土地使用料を自主的に計算することを許可する提案を発表しました。税務当局は、土地使用権証明書を発行する前にのみ検査、決算を行います。未納の場合は、企業は他のプロジェクトに免除されます。不足の場合は、追加で支払うことができます。
ホーチミン市の天然資源と環境研究所のファム・ベト・トゥアン氏は、企業が現在価値がある税と個人所得税を宣言し、支払ったため、このメカニズムは実行可能であると述べたため、土地利用税の拡大は実現可能です。土地利用課税に適用される場合、手順は短縮され、長年にわたって数兆ドンの未払いの債務状況が減少します。
研究所はまた、各タイプのケースの土地利用料金収集レベルである土地法で指定することを提案しています。特に、土地が賃貸されている場合、毎年支払われる金額は地域によって発表された土地価格の0.5％です。土地が割り当てられた場合、地域によって決定されるk係数に従って計算されます。土地使用の目的を住宅地に変更する場合、最大収集は土地価格の30％です。土地利用課税の免除または削減の事例は、現在の法令に従って適用されます。
これらの割合を法律に盛り込むことは、省や都市がすぐに実施するのに役立ちます。評議会やコンサルタントユニットからの評価結果を待つ必要はありません。通常、時間がかかり、差が生じやすくなります。この方法は、より透明性を高め、煩雑な手続きを削減し、長年複雑であると評価されている土地分野の改革に貢献すると考えられています。
