きれいな土地基金と優先的な資金源がなければなりません
不動産法律の専門家であるファム・タイン・トゥアン弁護士は労働党との会談で、行政手続きは公営住宅開発に必要な多くの条件の1つにすぎず、現在この手続きは最大限に簡素化されていると述べた。一方、残りの2つの重要な要素、クリーンランド基金と優先資本は依然として主要な「ボトルネック」となっており、実施の進捗が期待に達しない原因となっている。
トゥアン氏によると、公営住宅部門を規制する法制度には大幅な改革が行われたという。 2025 年の国会決議 201 および政令 192/2025 (政令 2021 から改正) により、投資プロセスにおける一連の手続きが短縮されました。
「以前は、投資家は計画タスクを設定し、投資家を選択するために入札し、実現可能性調査レポートを評価する必要がありました。現在では、それらのステップは排除されています。投資家はプロジェクトを直接実施するよう割り当てられており、建設許可を申請するだけで建設が可能になります。現在、公営住宅の手続きは最大限の合理化レベルにあります。」とトゥアン氏は断言しました。
しかし実際には、まだ強力に推進されているプロジェクトは多くありません。弁護士によると、主な理由は２つあるという。第一に、新しい政策は発効したばかりです。決議 201 は 2025 年 6 月 1 日から適用され、一部の規定は 2025 年 7 月 1 日から適用されるため、現実に「浸透」するにはまだ時間が必要です。 「現在、多くの新規投資家が投資方針承認のための書類を準備中だ。製品を完成させたい公営住宅プロジェクトには、通常少なくとも12～18か月かかる」と同氏は述べた。
第二に、きれいな土地の供給は依然として非常に限られています。規制によれば、地方自治体は補償された土地資金と公営住宅用の用地整理を積極的に手配しなければならないが、現在、ほとんどの地域が依然として商業プロジェクトの土地資金の20％に依存している。 「これらの土地エリアは利用可能であり、すぐに展開できますが、商業エリア外の土地は補償して更地にする必要があり、費用と時間がかかります。」とトゥアン氏は分析しました。
同氏は、公営住宅の資金源は実際には優遇されていないと付け加えた。企業は現在主に商業ローンを利用しているが、120兆VNDの信用パッケージ（現在は14万～145兆VNDに増額）の金利は通常のローン金利より1.5～2％低いだけだ。 「この差は、企業が大胆に投資するほど魅力的ではない。資本の流れを広げるためには、より深い優遇金利を備えた国家予算とは別の融資パッケージが必要だ」と同氏は提案した。
事前テストから事後テストに切り替える必要がある
弁護士のファム・タイン・トゥアン氏によると、公営住宅開発における「グリーン・チャネル」は、企業が最初に展開し、後でチェックする、つまり、事前チェックから事後チェックに移行できるメカニズムとして理解されるべきである。しかし、これまでのところ、公営住宅プロジェクトは、建設前にプロジェクトの計画、評価、承認のプロセスに従う必要があるため、実際には完全な「グリーン チャネル」モデルに従って運営されていません。
上記の要因から、弁護士は、公営住宅を持続的に開発するには、手続き、土地資金、資金源という 3 つの同時の柱が必要であると強調しました。特に手続きは比較的安定しているが、土地資金と資本は依然として解決すべき「ボトルネック」となっている。 「我々は必要な条件を満たしただけだが、特に優先資本ときれいな土地という点で十分な条件はまだ不足しており、すぐに埋める必要がある」とトゥアン弁護士は述べた。
