12月29日、イエンランコミューン人民委員会は、ベトナム競売合名会社と協力して、ハノイ市イエンランコミューン(以前はメリン地区に属していました)の33区画の住宅地の土地使用権の競売を開催しました。
その結果、33区画の土地すべてが競売に成功しました。落札価格は1平方メートルあたり345万ドンから5760万ドンで、開始価格の約7倍です。落札総額は1740億ドンを超え、開始価格の総額より約1516億ドン高くなっています。
投資家の心理はより慎重になっています。
それ以前の2024年には、メリン地区(旧)が土地競売のホットスポットと見なされており、多くのセッションで1平方メートルあたり約1億ドンの落札価格が記録されました。
代表的な例は、2024年12月19日に開催されたチャンベトコミューン、ドンカオ村の11区画の土地の競売です。7回のラウンドの競売の後、11区画の土地すべてが競売に成功しました。その中で、最高落札価格の区画は1平方メートルあたり9750万ドン以上、最低落札価格も1平方メートルあたり795万ドン以上で、開始価格の数倍の高さでした。
しかし、最近の実際の記録によると、メリン(旧)地域の土地競売の落札価格は、2024年のピーク時と比較して下落の兆候を見せています。
ラオドン紙とのインタビューで、国民経済大学の不動産専門博士であるチャン・スアン・ルオン氏は、最近、投資家の心理が明らかに変化したと述べました。その主な原因は、制度の変更、特に2段階モデルによる政府組織、郡レベルの廃止にあります。以前は、地方での競売における郡レベルの役割は非常に大きく、現在では、プロセスがより透明になると期待されています。
それに加えて、不動産市場の透明化に対する国家の決意は、書記長と首相の指示を通じて明確に示されています。データと市場情報の公開、および投機や放置された土地に対する直接的な課税政策の策定に関連するコミットメントは、投資家をより警戒させました。
もう1つの重要な要素は信用管理です。以前は、競売に参加するための融資は比較的簡単でしたが、現在では、融資はより厳格に審査されなければならず、融資書類は実際のニーズと財務能力を正確に反映する必要があります。これにより、高い財務レバレッジを使用する投資家は再計算せざるを得なくなります。
チャン・スアン・ルオン博士によると、実際の調査を通じて、インフラが整備されていない多くの競売用地は、住宅地から遠く離れており、田んぼの真ん中に位置しています。そのような地域では、価格が高騰しすぎると、流動性が非常に大きな問題になります。
それに伴い、過去の競売で落札された多くの土地は、プロジェクトの実施が非常に遅く、大部分は投機目的であり、実際の住宅ニーズではありません。政策、法的、信用要素が共に作用するにつれて、市場心理は変化し、土地競売における「FOMO」効果は徐々に停滞しています。
投機を抑制するために、管理を強化し、データを透明化する
落札価格は以前に比べて停滞しているものの、実際には、競売終了直後に土地区画を数億ドン差で販売する仲介業者の状況が依然として存在する。
この問題について、チャン・スアン・ルオン博士は、土地データが相互にリンクされていることで、多くの地域で頻繁に競売に参加するケースが容易に識別できるようになると述べました。これにより、競売専門グループはより慎重に検討する必要があり、以前のように簡単に「沖合で漁獲」することはなくなりました。
以前は、データが接続されていなかったため、オークションを「職業」と見なすグループがあり、多くの地域で継続的に参加し、価格を吊り上げ、その後撤退し、後発購入者にリスクを残していました。さらに、仮想価格水準を作成するために、複数回に分けてオークションを設計するケースもあり、その後のセッションの参加者は最終的に「行き詰まり」の状態に陥りました。管理の強化と情報の透明性は、この状況を段階的に制限するでしょう。
「重要なことは、国家が提示されたコミットメント、特に不動産市場の透明化と住宅価格の管理のコミットメントを継続的に維持し、一貫して実施する必要があるということです。高官が明確な決意を示すと、地方自治体の各レベルはより厳格に遵守せざるを得なくなり、それによって利益団体も警戒するでしょう」とチャン・スアン・ルオン博士は語りました。
それに加えて、不動産市場データ、特に土地価格と住宅価格に関するデータを完成させることが前提条件です。完全で透明性のあるデータがあれば、国家は効果的な税制を構築し、投機家を適切に対象とすることができます。データがない場合、税金を急いで課すのは非常に困難です。
ただし、実施プロセスには適切なロードマップが必要です。データを収集するための検査と見直しは必要ですが、「衝撃的」な措置、犯罪化、または大量の追徴課税を適用すると、逆効果になり、市場と経済に影響を与える可能性があります。市場は、突然の阻止ではなく、徐々に減少し、管理される方向に調整する必要があります。
実際に住居を必要とする人々に対して、チャン・スアン・ルオン博士は、人々は冷静な心理状態を保つ必要があると勧告しています。現在の市場は、以前の段階とは大きく異なり、「今買わないと価格が上がる」という恐怖心が多くの人々をあらゆる手段で買わざるを得なくさせていました。
国家の運営における断固たる姿勢、制度、法律の変更、スマートシティ開発の方向性により、交通インフラと技術はより体系的に投資されています。
交通インフラに先行する圧縮された都市部の開発は、今後5〜10年間で住宅需要を満たす能力が完全に実現可能であることを示しています。ベトナムの不動産市場はまだ若いですが、多くの教訓を経験しており、より安定した持続可能な方向への規制の前提条件を作り出しています。
