多くの反対意見
農業農村開発省が意見を求めている2024年土地法改正・補足法案の草案では、画期的な変更の1つは、市場メカニズムに従って土地価格を決定する原則を廃止し、代わりに国家が一次土地価格を決定するメカニズムにすることです。
それによると、意見聴取中の2024年土地法の一部条項の改正・補足法案で、農業農村開発省は、一次土地価格の決定に市場要素を排除することを提案しています。代わりに、土地価格は国家機関によって発行され、5年に1回土地価格表を通じて調整されるか、K係数で毎年調整されます。この法律の改正は、施行からわずか1年で多くの反対意見を受けています。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、現在の状況では、コンサルティング組織と省レベルの評価委員会を通じての価格決定メカニズムに多くの抜け穴が露呈しており、関係者間で意見の相違が発生し、悪影響が発生しやすいため、国家は一次市場で直接価格を決定し、市場メカニズムを二次取引で運用し、同時に税金ツールを通じて管理することで、企業の財政的困難を解消し、住宅価格を抑制し、土地価格の低迷を回避するのに役立つ
しかし、不動産業界では、国家が市場要因なしに土地価格を決定する権限を持つことは、透明性の欠如のリスクを高めるだろうという懸念が依然として多くあります。そして、「轍を踏む」可能性は、同じ土地が2つの異なる価格帯に存在するという話に戻る可能性があります。その中で、契約、書類に記載されている価格は、財務義務を計算するためのものです。一方、市場での実際の取引価格は通常ははるかに高くなっています。これは主に、国家が発行した土地価格表が市場価格にタイムリーに更新されていない場合に起こります
DGキャピタルの投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士によると、土地価格は国家機関によって完全に決定され、土地価格は価格コンサルティングの結果に依存していない場合、一方的な価格設定につながりやすく、実際の市場価格と比較して更新が遅くなり、独立した監視および批判メカニズムがなければ国民と企業に損害を与える可能性があります。
地価表が仮想価格に支配されているという懸念について、専門家は、地方自治体が土地取引データシステムを構築することは、仮想的なブーム現象を徐々に排除し、市場の透明性を高めるのに役立つと述べています。
土地評価、土地使用料の計算方法を見直しる必要がある
2024年土地法は、土地価格枠を廃止し、省レベルの人民委員会に実際の状況に適した土地価格表を決定する権限を与えました。しかし、法律が施行された後、多くの地域の土地価格表の調整により、土地価格が急騰し、国民と企業に非常に大きな財政的負担を引き起こしました。
専門家の評価によると、根本的な原因は、2024年土地法および施行ガイダンス文書における現在の土地価格決定メカニズムにあります。その中で、入力土地価格データは不完全であり、土地価格決定プロセスは土地価格決定機関のコンサルティング結果に依存しています...
したがって、土地評価メカニズムを完成させる方向で2024年土地法を改正し、土地収用時の財政義務と土地使用者の権利の間の公平性を確保する必要があります。
ベトナム価格評価協会(VVA)のグエン・テー・フオン副会長は、土地評価には土地価格表と具体的な土地価格表という2つの物語があるという見解を示しました。土地価格表については、世界では2つの物語に分けられています。第一に、土地評価は実証経済であり、つまり市場の法則に従う必要があり、他に方法はありません。第二に、土地使用権に関する財政義務を徴収したい場合、国家の主観的な基準は社会状況に適合し、時代の政策に適合している必要があります。
農地は多くの種類に分けられる必要があります。第一に都市部の土地、第二に住宅地の土地、第三に住宅地計画地の農地です。
Nguyen氏のPhuong氏は、投入コストを回避するために土地賃料を確認する必要があると述べました。これは地元当局に属し、人民評議会が決定しました。彼は、価格設定で余剰法を適用することを提案し、同時に教育や健康などの優先分野の土地価格を引き下げます。
