7月15日午後、ベトナム祖国戦線中央委員会が主催した不動産事業法(改正)草案に関する社会批判会議で、グエン・ヴァン・シン建設次官は、法律草案は6つの観点と主要な方向性に基づいて作成されたと述べました。
プロジェクトが財政義務を完了していない場合、譲渡できますか?
建設省が意見を求めるために提起した最も重要な問題の1つは、不動産プロジェクトの譲渡条件です。
グエン・ヴァン・シン氏によると、以前の規制では、プロジェクトは譲渡を受ける前に財政義務を完了する必要がありました。しかし、実際には、譲渡を必要とする多くのプロジェクトが、財政義務を完了していないために行き詰まっています。
建設省は、財政義務が完了していない場合にプロジェクトの譲渡を許可する研究を提案しました。条件として、譲受人はプロジェクトを実施するすべての義務と責任を引き続き継承する必要があります。
建設省次官によると、このボトルネックが解消されれば、多くの不動産プロジェクトが活性化される可能性があります。
しかし、問題は、特に財政義務、プロジェクトの進捗状況、および契約を締結した顧客の権利に関して、旧投資家と新投資家の責任を明確にする必要があるということです。
古い投資家と新しい投資家が責任を押し付け合う状況を防ぐ
この内容について意見を述べた経済専門家のグエン・ミン・フォン博士は、草案は主に取引条件の管理から、責任の区別と継承のメカニズムをより重視する方向に転換したと述べました。
草案は、譲渡側と譲受側の権利と義務をより明確にしました。投資法との同期性を高めます。契約に関する規定を完成させ、プロジェクト情報を公開します。
しかし、グエン・ミン・フォン博士によると、草案は、どの義務が依然として譲渡側に属し、どの義務が当然のように譲受側に移管されるかを十分に特定していません。
明確な規定の欠如は、以前の投資家が譲渡後に責任を果たしたと主張する一方で、新しい投資家がプロジェクトを受け取る前に発生した義務は依然として以前の投資家に属していると主張する状況につながる可能性があります。その場合、住宅購入者は損害を被る側になる危険性があります。
同氏は、譲受人は当然のことながら、法律に別段の定めがある場合を除き、顧客に対する投資家のすべての権利と義務を継承することを規定することを提案しました。譲渡当事者間の合意は、顧客の正当な権利と利益を損なうことがあってはなりません。
既存の投資家と新規投資家の両方が連帯責任を負う必要があります。
もう一つの喫緊の課題は、譲渡決定が発効した時点から、関係者がプロジェクトの引き渡しを完了するまでの移行期における責任の空白です。
グエン・ミン・フォン博士によると、連帯責任を明確に規定しない場合、関係者は書類の引き渡し、維持管理基金、銀行保証、登録の更新を完了する前に責任を押し付ける可能性があります。
これは、住宅の引き渡しスケジュール、維持費、保証、および顧客に対する義務に関連する紛争を引き起こす可能性があります。
同氏は、移行期間中、譲渡側と受領側は顧客に対して連帯責任を負うべきであると提案しました。譲渡側は、受領側へのすべての書類の引き渡しが完了するまで責任を負い続けなければなりません。
新しい投資家の能力と顧客のキャッシュフローを公表する必要がある
グエン・ミン・フォン博士はまた、譲渡側に対し、譲渡書類、譲受人の財務能力を公開し、契約を締結したすべての顧客に通知し、進捗状況に応じて支払いを行うよう提案しました。
プロジェクトを譲渡する際、当事者は、顧客が支払った総額、残りの財務義務、継続支払い口座、2%の維持管理基金、竣工書類、設計書類、工事保証、法的書類、保証、保険、および顧客書類を照合し、強制的に引き渡す必要があります。
草案はまた、引き渡しの時期と、引き渡しがない場合、または不完全な引き渡しの場合の制裁を明確に規定する必要があります。
グエン・ミン・フォン博士によると、管轄の国家機関は、承認する前に、書類、納税義務、土地、紛争状況、締結済みの契約数、保証義務、譲受人の能力を確認する必要があります。
同氏は、法律の改正は、「プロジェクト譲渡条件の管理」という考え方から、「譲渡後の責任管理」へと大きく転換し、プロジェクトが投資家を変更した場合でも、購入者、賃借人、および関連主体が影響を受けないようにする必要があると述べました。
