手続きの削減、国民と企業のコスト削減への期待
2026年土地法草案で専門家、企業、国民の関心を集めている内容の1つは、土地使用者の権利を行使する契約、文書に対する公証、認証の義務規定を継続しないという提案です。
「これは立法思考における注目すべき変化と見なされています」と、ディエップ・ナン・ビン弁護士(ホーチミン市弁護士会)は述べています。
弁護士によると、国会で承認されれば、この規定は不動産取引プロセスに直接影響を与えるだけでなく、土地使用権に関連する取引の安全性と透明性を確保するためのメカニズムを完成させる必要性も提起します。
2024年土地法は現在、土地使用権に関する取引に対してかなり厳格な管理メカニズムを確立しています。2024年土地法第27条第3項によると、土地使用権または土地使用権および土地に付随する資産による譲渡、贈与、抵当、出資契約は、法律で例外が規定されている一部のケースを除き、公証または認証されなければなりません。
第27条第3項a号は、「土地使用権、土地使用権、および土地に付随する資産による譲渡、贈与、抵当、出資契約は、本項b号に規定されている場合を除き、公証または認証されなければならない」と規定しています。
一方、第27条第3項b号は、土地使用権の賃貸、再賃貸、農地使用権の転換、または一方または両当事者が不動産事業組織である場合、ニーズに応じて公証、認証を選択できる取引など、いくつかの取引を許可しています。
公証と認証に関する必須要件を設定することは、単に当事者の署名を確認するだけでなく、紛争を防止し、取引の合法性を確認し、主体の民事行為能力を確認し、土地使用権の移転プロセスにおける偽造や詐欺行為を制限することを目的としています。
ビン弁護士は、注目すべき新しい点は改正土地法草案の第27条にあると述べました。
2024年土地法とは異なり、草案第27条は、土地使用者が土地使用権による転換、譲渡、賃貸、再賃貸、贈与、相続、抵当、出資を含む権利を行使するための条件のみを規定しています。
特筆すべきは、草案第27条には、2024年土地法のように、土地使用者の権利を行使する契約または文書は公証または認証されなければならないという規定がなくなったことです。
この規定の削除は、起草機関が形式的な条件を軽減し、行政手続きを簡素化し、国民や企業が土地に関する権利を行使する過程でより便利になるように、土地取引に対する国家管理方法を変更していることを示しています。
弁護士によると、長年にわたり、公証と認証の要件は、ほとんどの土地使用権譲渡取引において不可欠なステップと見なされてきました。
しかし、実際には、この手続きは、国民が土地登記機関で変動を登録する前に実行しなければならない時間、費用、および書類の数を増加させます。
公証と認証を義務付ける規定を廃止する提案は、行政手続きの削減、取引時間の短縮、法令遵守コストの削減、不動産市場にとってより有利な環境の創出に貢献することが期待されています。
これは、政府が近年実施している行政手続きの改革、デジタルトランスフォーメーション、およびサービスを提供する行政基盤の構築という方針に沿った方向性でもあります。
国家管理の観点から見ると、取引プロセスにおける中間段階を1つ減らすことは、電子土地登録メカニズムを同時に構築し、権限のある機関間でデータを共有し、情報を同期的に管理すれば、行政手続きの解決効率を高めるのに役立つ可能性があります。
法的リスク管理メカニズムが必要
手続き改革の利点に加えて、この提案は多くの懸念も提起しています。
ビン弁護士によると、紛争解決の実践は、公証が形式的な意味を持つだけでなく、リスク防止メカニズムでもあることを示しています。
公証活動を通じて、公証人は書類を検査し、主体の資格を確認し、民事行為能力を評価し、当事者の自発的な意思を明らかにし、法律違反または社会道徳に反する兆候のある取引に対する公証を拒否する責任があります。
多くの事件で、公証された書類は、訴訟機関が取引の進展を特定し、署名の否認、書類の偽造、または契約締結の意思に関する紛争を制限するのに役立つ重要な証拠源となっています。
したがって、公証義務規定の廃止は、発生する可能性のある法的空白を補うために、他の保証メカニズムを同期的に設計する必要性を提起します。
例えば、書類の合法性を確認する際の土地登記機関の責任を明確にする必要がある。土地データベースシステムと電子識別を完成させる。同時に、変動登録プロセスにおける書類偽造、主体偽造、または虚偽の情報提供行為に対する制裁措置を強化する。
言い換えれば、公証義務の廃止は、現行のメカニズムと同等またはそれ以上の法的安全レベルを保証できる新しい管理メカニズムを伴う場合にのみ、真に効果を発揮します。
現時点では、上記の内容は改正土地法草案の提案に過ぎず、施行価値はありません。
国会が改正法を正式に可決し、文書が発効するまで、土地使用権による譲渡、贈与、抵当、出資の取引は、2024年土地法第27条第3項を遵守する必要があります。それによると、法律で規定されている場合に該当する契約は、依然として公証または認証されなければなりません。
