最近、ハノイ郊外の一部の地域で、個人、投資グループ、企業が住民から混合地または農地を買い集め、勝手に多くの区画に分割して販売する状況が発生しています。
これらの土地はその後、「宅地プロジェクト」、「新しい住宅地」として宣伝されましたが、管轄官庁の承認や区画販売のための法的条件を満たしていません。
ラオドン新聞の記者の調査によると、複合土地とは、住宅地、農地、池や湖の土地、サービス用地など、さまざまな用途を持つ土地の一種です。しかし、このタイプの土地の多くは、住宅地として詳細に計画されていません。
それにもかかわらず、住民から土地を回収した後、投資グループは依然として整地を行い、一時的な内部道路を開通させ、購入者を引き付けるためにソーシャルネットワーク上で大々的に販売しています。
ハノイ郊外で複合土地を集約し、区画割りして販売する手口が明らかに
この現象を明らかにするために、投資目的の宅地購入を希望する人物を装った記者は、郊外のコミューンで土地を専門に販売するいくつかの仲介業者に連絡を取りました。
調査の過程で、イエンバイコミューン(旧バービー地区)地域での区画割り販売プロジェクトでソーシャルネットワーク上で多く言及されている企業は、ロックソンハ不動産投資株式会社(略称:ロックソンハ社、ハノイ市ダイラ197番地に支店があります)です。
広告情報によると、この企業はイエンバイ湖地域(イエンバイコミューン)で多くの「住宅地」の土地区画を販売しています。
記者が連絡を取ったところ、トゥイとロンという会社の社員を名乗る2人が、土地を直接見に来るよう熱心に誘った。
2025年12月末、この2人のブローカーは記者を、数年前から営業を開始しているイエンバイ湖近くの土地に案内しました。
紹介によると、この土地は以前は会社が住民から買い取った混合土地であり、その後、販売するために多くの区画に分割されました。
特筆すべきは、法的手続きについて語る際、トゥイという女性ブローカーは、土地は会社名義ではなく、個人名義であることを認めたことです。
「以前、この区画は私たちが合計約40区画で建設していました。すべてが個人投資家または会社の株主の名義であり、会社の名義ではありません。したがって、帳簿を発行するときは、株主比率に従って発行されます」とトゥイさんは言いました。
ロックソンハ社の従業員によると、企業名ではなく個人名義で登録することは、「手続きを容易にする」方法と見なされています。
記録時点では、イエンバイ湖近くの地域に多くの堅牢な住宅が現れています。一部の家は住居として使用され、他の家はホームステイやリゾートとして賃貸されています。しかし、仲介業者によると、当初の土地は混合地でした。
この土地には現在、立地が良くないため、購入者がいない区画が2〜3区画しか残っていません。
客がまだ本当に関心を示していないのを見て、2人の従業員であるトゥイとロンは、記者をイエンバイ湖から約500m離れた別の土地に案内し続けました。この地域は約1.3ヘクタールの面積を持ち、丘の麓にあり、土地利用目的の変更準備中です。
2人のブローカーによると、土地は25〜30区画に分割され、各区画は約300平方メートルです。そのうち150平方メートルは住宅地、残りは庭園地です。
「私たちは宅地にするための書類を作成しています。テト明けに販売を開始します。2026年3月頃です」と、トゥイという女性ブローカーは言いました。
インフラ整備と並行して書類を「稼ぐ」
交換会で、女性ブローカーは、ロックソンハ企業が土地利用目的の変更のために書類の「手続き」を進めていることを明らかにしました。
言うまでもなく、法的手続きが完了していないにもかかわらず、土地はインフラが整備されています。
記者が土地が住宅地になる前に道路を建設した理由を尋ねると、トゥイという女性ブローカーは「私たちはインフラと書類の両方を並行して建設しています」と説明しました。
道路建設を合法化するために、仲介業者は、この企業側が「道路建設のための土地の寄付」という形式を使用していると述べました。書類上では、これは地域社会への貢献の一形態として示されています。しかし実際には、道路建設は主に企業自身の区画割り販売に役立っています。
「私たちはインフラ整備のためにアスファルト舗装をすべてしました。道路幅は5mです。合計で約25〜30区画です」と女性ブローカーは述べ、この地域の各区画の予想価格は1平方メートルあたり1300万〜1500万ドン、300平方メートルの区画あたり約39億〜40億ドンに相当すると述べました。
しかし、プロジェクトの法的手続きが完了していないため、現在、企業は「予約金」のみを受け取っています。
「あなた方は5000万ドンのデポジットだけで済みます。後で買わない場合は、私たちが返金します」と女性ブローカーは言いました。
この方法により、顧客はプロジェクトが正式に販売開始されたときに土地区画を選択する優先権を保持するために、事前に手付金を支払います。
しかし、記者がプロジェクトが法的手続きを完了しない場合、価格が変更された場合、または他の顧客がより多く支払う場合の購入者へのリスクについて質問したところ、ロックソンハ社の従業員は、顧客はいつでも手付金を引き出すことができると述べました。
「先に予約した顧客は、会社から優先的にロットを選ぶことができます。まるでマンションを買うようなものです」と女性ブローカーは断言しました。
土地の見学が終わると、2人の仲介業者は記者をダイラ通り197番地の企業本社に呼び出し、ロックソンハ社のリーダーに会ってプロジェクトについてさらに話し合いました。
※記事中の人物名は変更されています。
ラオドン新聞とのインタビューで、ハノイ市弁護士会所属のケットノイ法律事務所のグエン・ゴック・フン所長は、この事件は注意すべき2つの法的問題を提起していると述べました。
第一に、プロジェクトは現在、事業または販売を開始するための条件を満たしていません。具体的には、プロジェクトは区画分割、規制に従った書類の完成など、必要な法的 手続きを完了していません。一方、条件を満たしていない場合の広告と販売は、法律の規定に準拠していません。
第二に、苦情によると、一部の情報は「誇張された」ものであり、壮大な方向に将来の見通し、利便性、または開発規模を提示しており、購入者がプロジェクトの価値と実際の法的地位について誤解しやすいとされています。プロジェクトが取引条件を満たしていないにもかかわらず、この方法で広告を掲載している場合、虚偽広告の兆候があります。
購入者が早期に資金を投入した場合、土地が用途変更されない場合、または個別の土地使用権証明書を発行するための区画分割の条件を満たしていない場合、リスクが発生する可能性があります。
