政府ポータルサイトで、B.Yさんは1,182.8平方メートルの水田を住宅地に転用する申請書を提出しました。
検査の結果、土地区画は、管轄官庁によって承認された全体計画および区画計画に適合していることが確認されました。
同時に、現地調査の結果、土地区画は既存の住宅地に隣接しており、南東側は幅約2mの排水溝に隣接し、溝の外側は住宅地であることが判明しました。これは、土地利用目的変更書類の解決条件を決定する過程で検討する必要がある現実的な要素です。
しかし、2024年土地法第116条第5項に従って検討すると、「住宅地内にある」という条件の決定には依然として問題があります。なぜなら、「住宅地内にある農地」という概念はまだ具体的ではなく、適用プロセスにおいて多くの異なる解釈につながっているからです。
一方、2024年土地法第116条第6項および政令第226/2025/ND-CP号、政令第151/2025/ND-CP号、政府決議第66.3/2025/NQ-CP号の規定に基づき、投資方針の承認を必要としないケースについては、承認された土地利用計画または都市計画、農村計画に従って決定された土地利用目的の変更を許可することを検討する根拠となります。同時に、行政単位の再編後の移行期間中も、以前に承認された計画の使用は、土地に関する手続きの実施の根拠として引き続き使用されます。
Yさんは、あなたのケースは土地法第116条第5項に該当するのか、第6項に該当するのかと尋ねました。実施手順はどうなっていますか?
農業環境省は、この問題について次のように回答します。
現行の土地法には住宅地における農地の概念はなく、農地グループ内の土地の種類については土地法第9条に規定されており、この種類の土地の利用については土地法第116条に規定されています。
同時に、関連する他の法的文書は、住宅地および農村住宅地の概念を規定し、住宅地内の農地を特定するための基礎としています。具体的には、
公安省大臣の2021年12月28日付通達第124/2021/TT-BCA号の第2条第1項の用語解説は、「治安と秩序に関する安全」基準を満たす住宅地、コミューン、区、町、機関、企業、教育機関を規定しています。
「1. 住宅地とは、住民、世帯が特定の地域内に集中して居住する場所であり、村、集落、集落、集落、集落、集落、地区、および同等の居住単位の総称です。」
都市農村計画法は、農村部の住宅地について次のように具体的に規定しています。
用語の解釈に関する第2条第4項:「4. 農村部の住宅地は、農村部の特定の地域内の生産、生活、その他の社会活動において互いに結びついた世帯の集中居住地であり、自然条件、社会経済条件、技術インフラ条件、およびその他の要因によって形成されます。」
第17条第6項の都市および農村計画、計画任務の組織化責任について:「6. 本条第5項、第7項、第8項に規定されている場合を除き、コミューンレベル人民委員会は、自身が管理する行政単位の境界範囲内の農村住宅地および建設区域の計画任務、コミューン一般計画、詳細計画を組織的に策定する」。
第29条第2項は、コミューンの全体計画には、次の主な内容が含まれると規定しています。
「...c)経済技術指標と計画土地利用指標、農村部の住宅地ネットワークの予測と決定。
...đ) コミューンセンターシステム、農村部の住宅地の開発の方向性....」。
住宅地内の農地の特定根拠
2024年土地法および法律の施行に関するガイダンス文書には、農地の種類に関する具体的な規定があります。住宅地内の農地、住宅地のある同じ区画内の農地から世帯および個人の住宅地への用途変更の根拠は、管轄官庁によって承認された都市計画に関する法律の規定に従った郡レベルの土地利用計画または全体計画または区画計画です。
したがって、上記の規定に基づいて、住宅地の範囲と境界を決定し、住宅地内の農地の種類を決定します。
土地利用目的の変更許可の根拠
2024年土地法第116条第5項は、「5. 住宅地内の農地、住宅地のある同一区画内の農地から住宅地への転用、または住宅地ではない非農地から住宅地への転用を許可する根拠は、管轄官庁が承認した都市計画に関する法律の規定に基づく郡レベルの土地利用計画または総合計画、または区画計画である」と規定しています。
2024年土地法第116条第6項は、「6. 投資方針の承認、投資法に基づく投資家の承認の対象とならない場合の土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可の根拠は、政府の規定に従って実施される」と規定しています。
政府の2026年1月31日付政令第49/2026/ND-CP第14条第1項は、土地法実施組織における困難と障害を取り除くためのいくつかのメカニズムと政策を規定する国会決議第254/2025/QH15のいくつかの条項の詳細とガイダンスを規定しており、土地分野で実施する省レベル人民委員会への権限の分権化について、次のように規定しています。
「1. 省人民委員会は、土地収用、補償、支援、再定住、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可、土地利用期間の調整、土地利用期間の延長、土地利用形態の変更、土地利用権の承認、プロジェクト実施のための土地利用権の受領合意の承認、土地利用計画の承認、承認について決定する権限を有する。
地方自治体組織法、国家機構の再編および地方の実際の状況に関連するいくつかの問題の処理に関する国会決議第190/2025/QH15に基づいて、省人民委員会は、この項に規定されている任務について、権限のある機関および人に権限を委譲することを決定します。
これは具体的な事件であり、管轄権と法律の規定に従って指導と解決を受けるために、文書と添付ファイル、資料を地元の土地管理機能を持つ機関に提出してください。
