核心的なボトルネックは依然として利益の問題にあります。
国民経済大学の不動産専門家であるチャン・スアン・ルオン博士によると、以前の段階では、ほとんどのプロジェクト、特に中心部に位置するプロジェクトでは、多くの投資家が社会住宅開発のための土地基金を確保する代わりに、支払いオプションを選択していました。
主な原因は、都心部の土地基金が限られていることです。プロジェクトの土地面積の20%を社会住宅の建設に充てると、利益効率が高くならず、プロジェクトの同期性とブランドに影響を与える可能性があります。
中心部以外の地域、つまり土地基金が広く、用地取得費用が低い地域のプロジェクトでは、社会住宅のための土地基金の配置がより実現可能であると考えられています。しかし、実際には、この20%の土地基金は常に有利な場所にあるとは限りません。
土地基金がインフラ接続が弱い地域、墓地の近く、または計画上の不利な要因がある地域にある場合があり、社会住宅の開発は多くの困難に直面しています。
チャン・スアン・ルオン博士によると、根本的なボトルネックは依然として利益と需要の問題にあります。経済効果を確保しなければ、企業は参加に熱心ではありません。一方、多くの土地は面積は広いものの、中心部から離れており、インフラが同期しておらず、生活、学習、仕事に不便であるため、購入者を引き付けるのが困難です。
この専門家はまた、一部のケースでは、監督と管理が十分に厳格ではなく、綿密でない状況や「緩和」があり、プロジェクトにおける社会住宅用地の割り当て義務が十分に履行されていないと指摘しました。
現代都市を開発し、社会保障を確保するために、チャン・スアン・ルオン博士は、ハノイは都市計画の考え方を、公共交通機関、特に都市鉄道システムの開発に関連付けた圧縮都市の方向に変える必要があると提案しました。
したがって、公共交通機関志向の都市開発モデル(TOD)を強力に適用する必要があります。都市鉄道駅周辺の半径約800mの範囲で、中心部200mは、住民が徒歩や公共交通機関を利用するのに便利な高密度で優先的に開発されるべきです。
チャン・スアン・ルオン博士は、公共交通機関に関連した都市開発は、インフラ、人口密度の問題を解決するだけでなく、都市の無秩序な拡大を制限し、土地の浪費を避け、環境への影響を軽減するのに役立つと述べました。その場合、社会コストが削減され、同時に、社会住宅を含む住宅開発のためのより良い条件が作成されます。
優遇措置は、進捗と実施結果に関連付ける必要があります。
法的観点から、TAT法律事務所のレ・ハン弁護士は、ハノイの多くの大規模プロジェクトが社会住宅用地を割り当てていない状況において、問題は違反があるかどうかだけでなく、法律が各段階でどのように設計および実施されているかであると述べています。
レ・ハン弁護士によると、計画、承認から実施プロセスまでの責任の連鎖全体を見直す必要があり、特定の主体だけに問題を置くのではなく。抜け穴は規制だけでなく、移行メカニズムと実践における義務の管理にも存在する。
レ・ハン弁護士は、問題に極端なアプローチを取り、すべての義務を企業に押し付けるべきではないと強調しました。国家は透明性のあるメカニズムを設計する必要があり、企業はコストと義務を予測する能力を持ち、国民は社会住宅へのアクセス権を保証される必要があります。
しかし、優遇措置を具体的な実施責任と結び付けなければ、政策は「ずれ」やすくなります。企業は土地、税金、または信用に関する優遇措置を受けることができますが、社会住宅の展開は遅く、規模が縮小したり、約束どおりでなかったりします。
したがって、TAT Law Firmは、インセンティブは進捗と実施結果に関連付ける必要があると述べています。義務が最初から明確に定義され、実施プロセスで管理され、具体的な責任によって拘束される場合、社会住宅は大規模プロジェクトで「忘れられた」部分ではなくなります。
