建設省は、住宅法に関する規定に関連する法規範文書に関する苦情や提言を受け付け、処理する情報システムで、市民D.T.H.G氏からの苦情や提言を受け取りました。
提案の内容は次のとおりです。
「2023年住宅法第4項は、複合マンションの場合に適用され、「各機能エリアには、マンション全体の共有部分から分離された共有部分があり、独立して管理および運営される」と規定されています。
この規定によると、維持費は、各機能エリアの建築床面積の割合に応じて、個別に管理および使用するために複数の部分に分割されます。ただし、第4項は以下を規定していません。マンション全体の共有部分に割り当てられる維持費の部分を決定する方法。マンション全体の共有部分に割り当てられる割合。この費用が機能エリアへの維持費の分配の前または後に決定されるかどうか。
一方、第5項a号は、「マンションの維持費およびアパートの共有部分については、マンション管理委員会が作成した口座に送金する...」と規定しています。この規定は、管理委員会に譲渡するために、「マンションの維持費」という項目が存在することを暗黙のうちに規定しています。
ただし、第4項は、この資金の形成メカニズムまたは決定方法を規定していません。したがって、法律の適用プロセスで問題が発生します。マンションの維持費はどの資金源から決定されますか?各機能ゾーンに従って維持費が割り当てられる前に積み立てられますか、それともその後に積み立てられますか?
機能エリアが独立して分割され、独自の管理および運用メカニズムがある場合、マンションの維持費はどのような原則に従って決定されますか?具体的な規制がないため、複合マンションプロジェクト間で多くの解釈とさまざまな実施計画が発生する可能性があります。」
この提案について、建設省は文書番号9485/BXD-QLNで次のように回答しました。
2023年住宅法第155条第4項は、複合用途の共同住宅の維持費の使用について規定しています。「複合用途の共同住宅で、マンション機能区画、サービス事業機能区画を含む同じ共同住宅内で異なる機能区画を個別に分割でき、これらの機能区画ごとに共同所有部分が共同住宅全体の共有所有部分から分離され、独立して管理・運営されている場合、住宅建設投資プロジェクトの投資家と、マンションまたは共同住宅内の他の面積の購入者、賃借人は、売買契約、賃貸契約、または維持費の割合を複数の部分に分割して管理・使用することに関する契約付録で合意します。
本項に規定されている維持費の割合の分配に関する合意は、マンションの各機能ゾーンの建築床面積の割合を、当該マンションの総建築床面積に基づいて計算される原則に従って行われます。」
2023年住宅法第155条第5項は、同じ共同住宅で異なる機能ゾーンを個別に分割できる複合用途の共同住宅の維持費の管理を規定しています。
a) 共同住宅の維持費およびアパートの共有部分については、本法第153条第2項a号の規定に従って共同住宅管理委員会が作成した口座に送金し、管理・使用します。
b) サービス事業エリアの維持費については、サービス事業エリアの所有者が、この機能エリアの共有所有部分の維持のために自己管理および使用します。」
共同住宅の維持管理の原則は、住宅法の一部の条項を詳細に規定する建設大臣の2024年7月31日付通達第05/2024/TT-BXD号に添付された共同住宅の管理および使用に関する規則の第31条に規定されています。
現在、建設省は2023年住宅法を研究・改正しており、2023年住宅法および施行細則の改正過程において、建設省は共同住宅の管理・利用に関するいくつかの規定を明確にするために、改正・補足を検討する予定である。
