30〜70%の支払い上限は実際には削除されていません
改正不動産事業法案は、将来形成される不動産の購入時の支払いに注目すべき変更を加えています。
現在適用されている2023年不動産事業法第25条によると、支払いは複数回に分けて行われる。初回は、デベロッパーは契約額の30%を超えない範囲で、手付金を含めて徴収することができる。
次回は建設の進捗状況に合わせて行う必要がありますが、不動産が引き渡されていない場合に投資家が徴収できる総額は、契約額の70%を超えません。販売者が法律で規定されている外国投資資本を持つ経済組織である場合、徴収される総額は50%を超えません。
購入者が土地使用権証明書、土地に付随する資産の所有権証明書(通常はピンクブックと呼ばれます)をまだ発行されていない場合、投資家は契約価値の95%を超えて徴収することはできません。購入者は、ブックが発行された後、残りの5%を支払います。
一方、改正不動産事業法案第20条は、支払いは当事者間の合意に基づいて複数回行うことができると規定しているだけで、現行法のように30%と70%の制限レベルを直接示しているわけではありません。
この変更は、住宅購入者を保護する制限が撤廃されたという理解につながる可能性があり、それによってデベロッパーはプロジェクトの初期段階からより多くのお金を徴収できるようになります。
しかし、グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、上記の理解は法律案の書類を十分に反映していません。
「改正法案は立法技術のみを変更し、規定の本質を変更しない」とグエン・ヴァン・ディン弁護士は述べた。
弁護士の分析によると、法律草案第20条には、政府に詳細なガイダンスを委任する規定があります。法律プロジェクトの書類に添付された政令草案では、現行の支払い制限は依然として引き継がれています。
最初の支払いは、手付金を含めて、契約額の30%を超えないことが依然として提案されています。その後の支払いは、建設の進捗状況に合わせて行う必要がありますが、不動産の引き渡し前の総支払額は、契約額の70%を超えないものとします。
販売者が規定の対象となる外資系経済組織である場合、引き渡し前に徴収される総額は契約額の50%を超えないものとする。
したがって、現在の草案文書によると、30%と70%のマークは完全に削除されるのではなく、法律から詳細を規定する政令に移行されます。
グエン・ヴァン・ディン弁護士はこれを「立法委任」技術と呼び、それによると法律は枠組みとなる原則的な問題のみを規定し、柔軟に調整する必要がある内容は政府が規定することを委任します。
この構築方法は、改正不動産事業法案の一般的な方向性と一致しています。建設省は、法案は条項数を減らし、分権化を推進し、国会の権限に属する原則的な内容のみを法律に維持する方向で設計されていると述べました。
それにもかかわらず、予備審査において、国会機関は依然として、将来形成される不動産購入者の保護に対する支払比率制限、凍結口座メカニズム、銀行保証の影響の全体的な評価を要求しました。
審査機関はまた、財産権、契約上の自由、および弱者側の保護に直接影響を与える内容は、下位法令でのみ規定するのではなく、完全に法制化する必要があることに注意を促しました。
購入者はもはや最後の5%を直接保有していません。
草案でより注目すべき変更点は、購入者がピンクブックを発行されていない場合の残りの契約価値の5%の処理方法にあります。
現在のメカニズムによると、投資家は契約価値の最大95%しか徴収できません。最後の5%は依然として購入者が保持し、管轄官庁がピンクブックを発行した後でのみ支払われます。
法案は、購入者がレッドブックを持っていない場合、投資家が直接95%以上を受け取ることを引き続き許可していません。ただし、購入者は残りの5%を信用機関に開設された凍結口座に送金するか、合意に従って他の担保形態を使用する必要がある場合があります。
この金額はデベロッパーに引き渡されておらず、デベロッパーも使用する権利がありません。口座は、購入者がピンクブックを発行された後にのみ解除され、デベロッパーに送金されます。
グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、新しいメカニズムは、一部の顧客が住宅の引き渡しを受け、安定して使用しているにもかかわらず、不動産の売買、贈与、または抵当のニーズがないため、レッドブックの発行手続きに協力していない状況に対処することを目的としています。
レッドブックが発行されていないということは、購入者が契約価値の5%を保持できることを意味しますが、手続きの完了が遅れている原因は完全に投資家に属しているわけではない可能性があります。
「この規定は、関係者間の利益の調和を確保し、投資家の責任を拘束し、国家機関が購入者にピンクブックを発行するための書類を早期に提出し、手続きを完了する必要があり、購入者の責任を拘束し、ピンクブックの発行の必要がないために遅延を避けます」とグエン・ヴァン・ディン弁護士は分析しました。
弁護士によると、資金が凍結口座に送金された場合、投資家がこの資金を使用していないため、購入者の権利は依然として保護されます。一方、投資家は、帳簿を発行するために必要な義務を完了した後、契約価値を十分に受け取る根拠があります。
「原則として、デベロッパーが住宅を引き渡し、国家機関が購入者にピンクブックを発行するためのすべての手続きを行った後、デベロッパーは義務の100%を完了したため、購入者の意思に依存することなく、契約価値の100%を自動的に支払う必要があります」とディン氏は意見を述べました。
ただし、凍結メカニズムを適用できるようにするために、ガイダンス規定は、誰が口座名義人であるか、どちらが銀行手数料を負担するか、発生した利息の処理方法、凍結解除の根拠となる書類、および購入者と投資家の間で紛争が発生した場合の処理計画を明確にする必要がある。
改正不動産事業法案は現在も審査、完成の過程にある。したがって、支払い制限と最終5%の処理案は、国会に提出される前に引き続き調整される可能性がある。
