債券による資金調達における不動産企業の困難な課題

数兆ドンの債券が動員

不動産企業は、数兆ドン相当の債券を発行する多くの取引で資金調達に復帰しました。しかし、注目すべきは、これらの企業の事業活動、債務額、キャッシュフローの状況が非常に懸念されるということです。

注目すべき取引の1つは、去る5月に、ベトナム・ミン・ホアン不動産建設投資株式会社(VMH)が3兆4660億ドン相当の5年満期の債券を発行することに成功したことです。

VMHに対するFiinRatingsの信用格付けレポートによると、同社の事業能力は平均レベルです。2010年に設立されたにもかかわらず、VMHの事業活動はハノイの不動産プロジェクトの開発にのみ焦点を当てています。同社の資産規模も現在、業界平均を下回っています。

FiinRatingsの推定によると、VMHは2024年末と比較して資産規模を2倍に増やすと予想されており、同時に大幅な借入金が増加すると、今後の会社の事業効率に圧力がかかるでしょう。

もう1つのケースは、不動産コンサルティング・ビジネス株式会社TCOも、先日6月25日に5兆ドン相当の債券を発行しました。これに先立ち、TCOは2025年4月に個別債券を通じて3兆ドン、2024年の最終日に2兆ドンを調達することに成功しました。

したがって、過去6ヶ月間で、この不動産会社は3回の短期債券発行を通じて10兆5000億ドンを調達しました。債券の所有者、発行目的に関する情報は公表されていません。

HNXの最新の財務情報発表によると、2024年末までに、TCOの自己資本は1兆1230億3000万ドンに達し、前年同期の1兆1230億3000万ドンからわずかに減少しました。特筆すべきは、総負債が2023年末の5兆93億ドン以上から2024年末の11兆9840億ドン以上に増加したことです。負債対自己資本比率は4.5倍から9.10倍に増加しました。

HNXの発表によると、6月25日、An Thinh総合貿易サービス有限会社(An Thinh社)は、5兆ドン相当の債券を18ヶ月の期間で発行することに成功しました。これは、転換しない債券であり、権利証明書はなく、資産によって保証されています。

2024年の財務報告書によると、同社は引き続き13億2 000万ドンの税引後損失を計上していますが、この数字は2023年の43億3 000万ドンの損失と比較して大幅に改善しています。2024年12月31日現在、同社の累積損失総額は依然としてマイナス57億ドンです。

債券発行時の付加価値率を引き上げる

国会で可決されたばかりの企業法の一部条項の改正・補足法によると、2025年7月1日から、非公開会社が個別債券を発行する場合、総支払債務(発行予定の債券価値を含む)が自己資本の5倍を超えない必要があります。

専門家も上記の規定を高く評価しています。DGキャピタルの戦略投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、新しい規制は、融資に大きく依存している企業グループ、特に不動産企業に影響を与えると考えています。これまで、不動産企業は高い財務キャッシュフロー、長期的な返済期間、および私募債券チャネルへの大きな依存を利用してきました。

新しい規制により、企業は資本調達戦略をより持続可能な方向に再構築する必要があります。しかし、中長期的に見ると、キャッシュフロー比率の引き下げは、市場、および企業の資本構造活動に非常にプラスの影響を与えるでしょう。

しかし、フォン博士は別の視点も示しました。それは、高いキャッシュフロー率が債券債務の返済遅延の主要な原因ではないという事実です。VIS Ratingのデータによると、現在182社の債券債務の返済遅延の原因は、高いキャッシュフローではなく、主にキャッシュフローの弱さと流動性管理の悪さによるものです。