(1) 不動産売買受託契約における当事者の権利義務を明確にする
2015 年民法第 328 条第 1 項に基づき、契約の締結または履行を確実にするために、一方の当事者（寄託者）が一定期間にわたって金銭または貴金属、宝石、その他の価値のある物体（総称して寄託資産といいます）を他方の当事者（寄託者）に引き渡すことを寄託金といいます。
さらに、2015 年民法第 328 条第 2 項では、具体的に次のように規定されています。
契約が締結され履行された場合、寄託された財産は寄託者に返還されるか、支払い義務を果たすために差し引かれます。寄託者が契約の締結および履行を拒否した場合、寄託された財産は寄託を受けた当事者に帰属します。寄託を受けた当事者が契約の締結または履行を拒否した場合、別段の合意がない限り、寄託された資産および寄託された資産の価値に相当する金額を寄託者に返還しなければなりません。
したがって、不動産売買の手付金契約を締結する際の当事者の義務は以下の通りとなります。
ケース1：契約の締結と履行
契約が締結され履行された場合、寄託された財産は寄託者に返還されるか、支払義務の履行のために差し引かれます。通常、この金額は購入価格に含まれます。
ケース 2: 契約が締結または履行されない場合
- 寄託者が契約の締結および履行を拒否した場合、寄託された財産は寄託を受けた当事者に帰属します。
- 手付金を受け取った当事者が契約の締結と履行を拒否した場合、手付金を受領した当事者は、手付金とその価額に相当する金銭を寄託者に支払わなければなりません（手付金を返還し、手付金相当額の「違約金」を科せられます）。
注: ケース 2 の場合、当事者は別途合意することができます (当事者間で法律または社会倫理に反しない別の合意がある場合は、その合意に従うことになります)。
(2) 不動産売買時の手付金の額
2015 年の民法には敷金の水準が特に規定されていないため、当事者が独自に合意することができます。ただし、リスクを制限するために、両当事者は、住宅または土地の譲渡または購入契約の価格の 30% を超えない手付金について合意する必要があります。
契約が署名されない場合、または履行されない場合の当事者のリスクと義務を評価するかどうかは、どちらの当事者が約束に違反したかによって異なります。具体的には、保証金受領者が違反した場合、保証金を返還し、同等の金額を補償しなければなりません。逆に、供託者が違反した場合には、供託金額は供託金受領者に帰属します。
(3) 不動産売買契約は公正証書または認証を受ける必要がある
2015 年の民法、2024 年の土地法、および 2023 年の住宅法によれば、この法律は預金契約に公証または認証を要求していません。この規制は、土地使用権および土地に付随する資産の譲渡または寄付に関する契約にのみ適用されます。
ただし、合法性を確保し紛争を回避するために、当事者は管轄当局で預金契約を公証または認証する必要があります。
(4) 不動産売買契約において「手付金」の代わりに「前払い」が可能
2015 年民法第 328 条第 2 項に従い、当事者の一方が契約の締結を拒否した場合、または契約を履行しなかった場合、別段の合意がない限り、違反当事者は手付金を支払う必要があります。
ただし、当事者が「デポジット」ではなく「前払い」と書くことに同意した場合、違反時の当事者の法的義務はデポジットと同じではありません。 「前払い」は、契約履行のための前払いの一部として理解されます。売買契約が履行されない場合、この金額は次のように扱われます。
- 買主が契約の締結または履行を拒否した場合、別段の合意がない限り、前払い金は違約金なしで返金されます。
- 譲渡人が契約の締結または履行を拒否した場合、別段の合意がない限り、手付金は支払わず、前払い金のみを返金しなければなりません。
したがって、当事者が「手付金」の代わりに「前払い」という用語を使用する場合、一方の当事者が契約の締結または履行を継続しない場合、法規制および社会倫理に従って別段の合意がない限り、手付金の違約金は適用されず、受領した金銭を返還するだけで済みます。
