2番目の住宅ローンの凍結は財産権の制限ではない
建設省は、2階建て以上の住宅ローンの制限に関する草案について意見を求めています。提案によると、2階建ての購入者は契約額の最大50%しか借りることができず、3階建て以上の住宅は30%しか借りられません。多くの意見は、この規定が国民の財産権と事業の自由を侵害する可能性があると懸念しています。
Lao Dong PVとのインタビューで、TAT Law Firmの会長であるチュオン・アイン・トゥー弁護士(住宅政策と不動産市場の専門家)は、国家は実需住宅を必要とする人々を保護する責任があると述べました。
トゥー弁護士は、「まず、合法的な財産所有権、事業の自由権、信用へのアクセス権は、2013年憲法とベトナムの法律によって保護されている権利であると明確に断言する必要があります。
しかし、草案は住民が第二、第三の住宅を所有することを禁止していません。草案は信用政策のみを調整しています。つまり、国家は投機を抑制し、金融リスクを軽減するために資金の流れを規制するツールを使用しています。これは憲法上の規定であり、国際慣行に適合しています。
階層化された信用政策は、所有権を侵害するのではなく、システムリスク管理を目指しています。住宅価格が急速に上昇し、市場が投機と計画情報に支配されている状況において、国家は実際の住居ニーズを持つ人々を保護する責任があります。」
同期データベースがない場合、展開は困難
トゥー弁護士によると、ベトナムに住宅に関する同期データシステムがない状況において、政策を悪用または誤用することなく適用するための「第二の家」を特定することは、実施における最大の課題です。
「政令94/2024/ND-CPは、住宅データのデジタル化と相互接続の基礎を築きましたが、実施には多くの制約があります。2番目のマンションの購入者を正確に特定するためには、住民、税務、銀行、土地の機関間でデータを統合する必要があります。安定した収入がないにもかかわらず、多くの不動産の名義を持つ個人は、発見され、処理されなければなりません。
国際的な経験から、シンガポール、韓国、中国などの多くの国が、LTV(loan-to-value ratio)指標を通じて信用格付け政策を採用しています。住宅購入者は80〜90%の融資を受けることができ、2番目の住宅購入者はわずか50〜60%、投資家はさらに少ないです。このモデルは投機を減らし、実際に住む必要のある人々の流動性を確保するのに役立ちます」とTAT Law Firmの会長は述べています。
一方、ハノイ市弁護士団のファム・タイン・トゥアン弁護士は、建設省の提案による信用限度額の適用は、銀行が融資を行う際に依然として大きな課題であると述べました。
「現在、我が国の土地、住宅、不動産市場に関するデータと情報は、まだ完成の過程にあります。土地および住宅情報システムは、接続、共有、統一されていません。したがって、融資限度額を適用するための根拠として、個人が所有している住宅の数を特定することは非常に困難です。
言い換えれば、2軒目以降の住宅購入者への信用限度額の規制を実施するためには、銀行は個人の住宅資産に関する正確なデータを入手する必要があります。
政府は、2025年までに、中央から地方までの集中的かつ統一された土地情報システムの管理、運用、接続を完了し、同時に人口、税金、不動産市場などの他のデータベースとの連携を促進することを目標としています。多くの地方自治体も、情報の更新と同期を目的とした土地データ90日間デジタル化キャンペーンを実施しています。土地分野におけるオンライン公共サービスと電子取引の提供を促進します。
しかし、現在、データは依然として不足しており、分散しており、共有および相互接続されていないため、国民の住宅数を「数え」て信用限度額を適用することは、銀行が融資を行う際に依然として大きな課題です」とトゥアン弁護士は述べています。
