多くの地域が社会住宅の建設に遅れています
9月22日の会議で、ファム・ミン・チン首相は、供給量を増やすこと、コストを削減すること、商業住宅価格を合理的な水準にし、国民が住宅にアクセスできるようにすることを目指すための11の重要な任務、解決策グループを提示しました。
不動産価格を引き下げ、供給を増やすための言及されている解決策の1つは、未解決プロジェクトの解決、社会住宅の促進を通じて行われます。
「2021年から2030年までの期間に少なくとも100万戸の社会住宅を建設するためのプロジェクト」が公布されて以来、省庁、部門、地方自治体は具体的な目標に向けて積極的に取り組みました。
一定期間の実施後、市場は好転の兆しを見せています。建設省によると、現在、全国で692件の社会住宅プロジェクトが建設中で、規模は633 559戸です。
そのうち、165件のプロジェクトが完了し、110 436戸、147件のプロジェクトが着工し、135.033戸、380件のプロジェクトが投資方針を承認し、それぞれ388 090戸となりました。
それでも、2025年までに完了、着工、および方針の承認されたプロジェクトの総数は、計画目標(1.062 200戸)の約59.6%に過ぎません。
今年はまだ多くの地域がまだ「静止」しています。TuyenQuangには146ユニットが割り当てられ、0が完了しました。 Hue Cityは1,200ユニットをターゲットにし、0を完了しました。 Son Laは100ユニットをターゲットにしていますが、これまでのところアパートメントは完成していません。
ハイエンドセグメントの構造のずれ
ベトナム不動産市場調査評価研究所(VARS IRE)は、プロジェクトの実施を加速するために、集中的に対処すべき4つの主要な問題があると述べています。
まず、土地基金の配置における不備を直ちに「指摘」する必要があります。一部の場所では、土地基金が不便な場所に配置されており、接続インフラが不足しており、社会住宅プロジェクトが魅力的ではなく、実施が困難になっています。
さらに、VARS IREは、社会住宅の需要の評価が現実に即していないため、「不足している、そして売れ残っている」という逆説が生じていると指摘しています。
それに伴い、広報費も低すぎます。現行の規制によると、社会住宅のマーケティング費は2%に抑制されており、市場の水準と実際の広報ニーズと比較して低すぎます。これにより、多くのプロジェクトが適切な受益者グループにアクセスできず、販売の進捗と展開効率に影響を与えています。
VARS IREは、地方自治体の責任を強化するとともに、土地が割り当てられたすべてのプロジェクトを見直し、社会住宅義務の履行状況を明確にする必要があると提言しています。投資家が土地基金の割り当て義務に代わる資金を支払った場合、その資金の使用を公に透明化する必要があります。土地基金を別の場所に交換した場合、その効果と実際の実施可能性を検証する必要があります。
何百万人もの人々が住宅に緊急のニーズを持っている一方で、多くの社会住宅プロジェクトは依然として販売が遅れており、購入者がいないアパートが余剰になっていることさえあります。その原因は、ニーズ調査と評価が不正確であり、実施計画が不適切であることです。
これを克服するために、VARS IREは、計画とプロジェクト承認において科学的かつ客観的な根拠を確保するために、独立した市場調査ユニットを使用して、地方の住宅需要を調査することを提案しています。
もう1つの不備は、投機と規制違反の譲渡の状況です。一部の人々は社会住宅を購入できますが、実際のニーズを持っておらず、その後、規制に反して譲渡する方法を見つけ、市場を歪曲し、政策の公平性を損なっています。
その現実から、VARS IREは、マーケティング費用を柔軟に調整することを検討し、社会住宅プロジェクトの査察・検査を強化し、対象者を誤って販売した企業と譲渡規定に違反した人々を厳しく処罰する必要があると提案しました。
解決策について、建設省は、政府からの決定や通知で述べられたタスクの全体像を述べました。その中で、建設省は、財務省と協力して、9月に国家住宅基金に関する政令、社会住宅の開発と管理に関する政令第100号の改正政令を首相に研究、提出しました。同時に、地方自治体や企業に対し、首相が割り当てた目標を確実に達成するために、社会住宅の建設を展開するよう促しました。
割り当てられた地方自治体は、投資家に対し、社会住宅プロジェクトの建設投資の実施を指示、督促することに焦点を当てています。完了したプロジェクト(43 600戸以上)については、地方自治体は投資家に迅速に手続きを展開し、国民に販売するためにマスメディアで広く公表するよう要求しています。
