農業農村開発省は、土地法2024の施行1年を評価する報告書を発表しました。
同省は、2024年土地法は、土地使用権の競売、土地利用プロジェクトを実施する投資家の入札選定について具体的に規定していると考えている。
それによると、国家が管理する土地面積については、土地使用権の競売を実施しなければならないという一般的な原則が規定されています。都市部、農村部の住宅地への建設投資プロジェクトは入札を実施し、法律が管理する分野、分野で規定するプロジェクトは入札を実施する必要があります。
ただし、競売の手順、入札の手順は、資産競売に関する法律、入札に関する法律に従って実施する必要があり、手順、手続きが複雑で、時間が長くなり、柔軟性が低下し、投資誘致能力に影響を与えます。
財産競売に関する法律、土地法の規定によると、参加者は、土地使用権の競売のために開始価格に基づいて計算される土地、区画の総価値の20%に相当する前払い金を支払う必要があります。
2016年資産競売法第39条(法律第37/2024/QH15号第1条第24項に修正、補足された)によると、「投資プロジェクトを実施するために土地を譲渡、土地を賃貸するための土地使用権の競売の場合、前払い金は最低10%、最高20%です。」
また、政令第102/2024/ND-CP第55条第1項c号の規定によると、土地使用権の競売に参加する組織は、「土地使用権の競売のために開始価格に基づいて計算された土地、区画の総価値の20%に相当する前払い金を支払う必要があります。」
さらに、競売に当選した後の土地使用料の納付期間は依然として長い。現在の20%の前払い率は、特に土地価格表が開始価格として調整されていない状況では、依然として比較的低い。
上記の規定は、一部の組織や個人によって悪用され、不正な利益を得るために利用されています。代表的な例として、仮想価格の作成、土地価格の「暴騰」、土地価格の押し上げ、競売開始価格と競売落札価格との間の大きな差を生み出すこと、以前に集められた近隣地域の不動産を譲渡したり、担保付き不動産の価値を高めたりして債務を不正に操作したりすること、または競売に当選した後に保証金を放棄したりすること、さらには競売で土地価格を押し上げ
一方、法律は、敷金の払い戻し行為に対する厳格な制裁措置を十分に規定しておらず、土地使用権の競売に当選した後、譲渡が許可される前の最低期間の土地保持についても規定していません。
競売を通じて土地価格を押し上げることは、近隣地域の土地価格の水準を変動させ、新規投資プロジェクトの誘致に影響を与え、土地収用、補償、支援、再定住の作業を困難にします。
土地の割り当て、土地の賃貸は、主に年間賃料を支払う賃貸形式で行われており、投資家に土地の賃貸形式を決定させることは、土地へのアクセスにおいて柔軟性に欠けています。
実際には、多くの投資家は、事業会計の管理、不動産市場への参加、事業活動における資本調達、土地使用権の担保の円滑化のために、一度に土地を賃貸し、土地賃貸料を支払うことを望んでいます。
特に、医療、教育、文化、社会分野のプロジェクトについては、多様な投資リソースを誘致する必要があります。
土地賃貸、毎年の土地賃貸料の支払いは、土地収用、補償、支援、再定住に多額の予算を費やす状況につながりますが、年間の土地賃貸料のみを徴収し、回収期間と費やされた費用を長引かせます。
したがって、投資家が土地賃貸の形態を選択することを許可する柔軟性が必要です。
